鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

草加 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｋ１５ -51	八潮市		更地	（　）	袋地等	南12m県道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
b	０４Ｋ１５ -59	八潮市		建付地	（　）	不整形	東7.5m市道、北4m、角地		準工高度地区最高25m (70,200)
c	０４Ｋ３５ -41	八潮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.4m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	０３Ｃ３０ -901	八潮市		建付地	（　）	不整形	南東6m私道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
e	０４Ｋ００ -21	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、北西6m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,775	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	105,743	100 [ 105.0]	100,708	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 106,748	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	111,000	100 [ 111.2]	99,820		99,800
c	(　 ) 88,750	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	86,045	100 [ 86.1]	99,936		99,900
d	(　 ) 100,316	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	108,176	100 [ 107.9]	100,256		100,000
e	(　 ) 112,050	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	130,176	100 [ 130.5]	99,752		99,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

草加 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,111,476	4,982,815	16,128,661	9,536,000	6,592,661	（　0.9706） 6,398,837	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	142,196,378 円　　　　（　 51,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草加 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	1,381.00	Ｓ1	1,381.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	2,763 ㎡	55.6 m x 53.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの工場を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場	1,381.00	100.0	1,381.00	1,290	1,781,490	3.0	5,344,470
							1.0	1,781,490
～

～

～

～

計		1,381.00	100.0	1,381.00		1,781,490		5,344,470
								1,781,490

⑨年額支払賃料	1,781,490 円　×　12ヶ月　＝　 21,377,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,381.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,377,880 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 897,871 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,480,009 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,344,470 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,200 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,781,490 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 580,267 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,111,476 円　　　　（　 7,641 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ２９　　　　-17	1,484 ( 1,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,683	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,330 円/㎡　月額支払賃料（　 1,290 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４ＫＳ００　　　　-30	1,665 ( 1,617)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [110.0]	1,256
c	０４ＫＳ３０　　　　-35	1,223 ( 1,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,439

草加 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	640,000 円	128,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	855,115 円	21,377,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,175,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,056,000 円	128,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,982,815 円　（　　　　　　 1,803 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 90,000 円／㎡　×　 1,381.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,536,000 円（　　　　　 3,451 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,111,476 円
②総費用	4,982,815 円
③純収益　①－②	16,128,661 円
④建物等に帰属する純収益	9,536,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,592,661 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,398,837 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,316 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,196,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
草加 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草加 9-3

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　安川　千春

TEL.

鑑定評価額

268,000,000 円

１㎡当たりの価格

97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草加市青柳２丁目１０７５番｢青柳２－１８－４０｣				②地積　(㎡)	2,763 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 1:1	工場	中小工場を中心に住宅も見られる工業地域	東7.5m市道	水道、ガス、下水	獨協大学前 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 52.0 ｍ、規模　　 2,600 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

獨協大学前駅東方

2.4km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小工場の建ち並ぶ工業地域にあり、当分の間は現状を維持するものと予測される。都心部や消費地に近く、労
働力の確保がしやすい立地から、需給関係は依然として強含み傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 99,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広域的で県南東部の草加市、越谷市、三郷市、八潮市などの圏域。需要者は地縁性の強い事業法人や流通
関連施設を求める事業法人等が見られる。都心アクセスが良好な立地に比して相対的割安感があることから需要は堅調
で、需給関係は強含み傾向で推移している。取引される価格は物件の規模、立地状況によってまちまちであるが、２６
００㎡程度で総額２５０～２８０百万円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域のテナント需要は堅調で大型マルチテナント型倉庫の募集賃料も上昇が続いているが、周辺の賃貸用倉庫や工
場等との競合もあって土地価格に見合う賃料水準が得られないこと、容積消化率が低いこと等から収益価格は低位に求
められた。同規模の収益物件の取引も少ないことから、類似の工業地域を中心に求めた相対的に信頼性の高い比準価格
を重視して、さらに代表標準地と規準して求めた価格を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[102.0]

100
[112.4]

[100.0]
100

96,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は一部に厳しさが残るものの、設備投資
や企業収益には持ち直しの動きが見られ流通
業の更なる拡大が期待される。

消費地、生産地との接近性のほか、労働力が
確保しやすい立地が影響し需給関係は依然と
して強含み傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

草加 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｃ３４ -904	草加市		更地	（　）	不整形	西9m市道、南9.3m、二方路		１住居 (70,200)
b	０４Ｋ００ -39	草加市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	０４Ｋ１５ -55	八潮市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
d	０４Ｋ３５ -911	八潮市		更地	（　）	ほぼ整形	西8m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,345	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 69.2]	118,100	100 [ 118.3]	99,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	99,800
b	(　 ) 89,813	100 [ 110.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	138,122	100 [ 137.2]	100,672		101,000
c	(　 ) 96,339	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,362	100 [ 99.1]	99,255		99,300
d	(　 ) 127,044	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	130,855	100 [ 132.7]	98,610		98,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
b	限定価格	％／月 +0.30	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,500 円／㎡]

草加 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,456,856	5,054,100	15,402,756	10,057,500	5,345,256	（　0.9706） 5,188,105	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	115,291,222 円　　　　（　 41,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草加 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	1,381.00	Ｓ1	1,381.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	2,763 ㎡	55.6 m x 53.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場、倉庫の賃貸需要が見込める地域であるため、Ｓ１Ｆ１棟貸し工場を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場	1,381.00	100.0	1,381.00	1,250	1,726,250	3.0	5,178,750
							1.0	1,726,250
～

～

～

～

計		1,381.00	100.0	1,381.00		1,726,250		5,178,750
								1,726,250

⑨年額支払賃料	1,726,250 円　×　12ヶ月　＝　 20,715,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,381.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,715,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 870,030 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,844,970 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,178,750 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,612 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,726,250 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 562,274 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,456,856 円　　　　（　 7,404 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ２９　　　　-17	1,484 ( 1,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,562	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,253 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４ＫＳ２９　　　　-19	1,310 ( 1,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,320
c	０４ＫＳ１５　　　　-26	1,375 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [117.6]	100 [100.0]	1,231

草加 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	675,000 円	135,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	828,600 円	20,715,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,166,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,113,700 円	135,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,054,100 円　（　　　　　　 1,829 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 95,000 円／㎡　×　 1,381.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,057,500 円（　　　　　 3,640 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,456,856 円
②総費用	5,054,100 円
③純収益　①－②	15,402,756 円
④建物等に帰属する純収益	10,057,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,345,256 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,188,105 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,878 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,291,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,700 円／㎡）