鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

草加 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｃ１５ -907	草加市		更地	（　）	長方形	北7.9m市道、東4m、角地		商業 (90,400)
b	０４Ｋ３５ -901	草加市		更地	（　）	ほぼ長方形	西13m県道、北4m、角地		商業 (90,400)
c	０４Ｋ１５ -35	草加市		貸家建付地	（　）	長方形	東20m県道、南7.2m、角地		商業 (90,400)
d	０３Ｃ００ -914	草加市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m県道、中間画地		準住居 (60,200)
e	０４Ｋ０７ -2	越谷市		底地	（　）	ほぼ台形	南西16m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 397,788	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 138.6]	286,717	100 [ 135.7]	211,287	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 236,464	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	227,369	100 [ 100.7]	225,788		226,000
c	(　 ) 233,755	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	218,463	100 [ 103.9]	210,263		210,000
d	(　 ) 206,145	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	206,145	100 [ 98.8]	208,649		209,000
e	(　 74,759) 186,898	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	188,977	100 [ 96.3]	196,238		196,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +38.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

草加 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,084,457	3,749,817	13,334,640	12,319,000	1,015,640	（　0.9522） 967,092	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	20,576,426 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草加 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	106.42	ＲＣ7	725.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	164 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を平均賃貸面積３２㎡程度とする共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	106.42	77.1	82.04	4,500	369,180	5.0	1,845,900
							0.0	0
2～ 2	居宅	103.22	92.2	95.22	1,980	188,536	1.0	188,536
							1.0	188,536
3～ 3	居宅	103.22	92.2	95.22	1,980	188,536	1.0	188,536
							1.0	188,536
4～ 5	居宅	103.22	92.2	95.22	2,025	192,821	1.0	192,821
							1.0	192,821
6～ 7	居宅	103.22	92.2	95.22	2,025	192,821	1.0	192,821
							1.0	192,821

計		725.74	90.0	653.36		1,517,536		2,994,256
								1,148,356

⑨年額支払賃料	1,517,536 円　×　12ヶ月　＝　 18,210,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 653.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,210,432 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,511,466 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,698,966 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,994,256 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,457 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,148,356 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 358,034 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,084,457 円　　　　（　 104,174 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ００　　　　-22	5,174 ( 5,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,491	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,519 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４ＫＳ００　　　　-24	4,267 ( 4,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [106.1]	100 [100.0]	4,788
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

草加 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	970,000 円	194,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	728,417 円	18,210,432　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,600,500 円	194,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,749,817 円　（　　　　　　 22,865 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	194,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 725.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,319,000 円（　　　　　 75,116 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,084,457 円
②総費用	3,749,817 円
③純収益　①－②	13,334,640 円
④建物等に帰属する純収益	12,319,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,015,640 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	967,092 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,897 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,576,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
草加 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草加 5-3

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　小石　秀幸

TEL.

鑑定評価額

33,600,000 円

１㎡当たりの価格

205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草加市中央１丁目１０４番３外｢中央１－１－１２｣				②地積　(㎡)	164 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	事務所Ｓ6	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	西16m県道	水道、ガス、下水	草加 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 162 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６．０ｍ県道

交通

施設

草加駅南東方

550m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

準幹線道路沿いの路線商業地域として概ね均衡の保たれた地域で、当面は現状を維持して推移して行くものと予
測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 209,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は草加市及びその周辺市区内の幹線道路沿いに存する路線商業地域一帯である。需要者の中心は草加市及び
その周辺で、店舗経営等を目的とする個人又は法人等である。対象不動産は旧日光街道沿いに形成された商業地域にあ
って、店舗等の需要は弱いものの共同住宅等の需要も見込まれるため同一需給圏内の競争力は総じて普通であるものと
判断される。中心となる価格帯は２０万円／㎡から２５万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件は路線商業地域に存する土地の更地としての価格を求めるものであり、そこに想定される市場参加者は周辺におけ
る土地の相場水準と当該土地を有効活用することによって得られる収益を勘案した価格決定行動を行うものと思料され
る。したがって、市場性と収益性とを比較考量して価額を決定することが市場の実態に合致し、最も合理的と判断する
。以上より、本件では比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越谷 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 230,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[112.2]

[100.0]
100

203,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    203,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の減少傾向が認め
られ、日本経済には回復傾向が認められる。

特に地域要因に変化はない。

特に個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

草加 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｃ００ -925	草加市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	０４Ｋ０１ -12	草加市		更地	（　）	長方形	南東12m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	０４Ｋ３５ -901	草加市		更地	（　）	ほぼ長方形	西13m県道、北4m、角地		商業 (90,400)
d	０４Ｋ１５ -35	草加市		貸家建付地	（　）	長方形	東20m県道、南7.2m、角地		商業 (90,400)
e	０３Ｃ００ -914	草加市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m県道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 188,263	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	188,263	100 [ 89.3]	210,821	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 150,082	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	150,082	100 [ 91.2]	164,564		165,000
c	(　 ) 236,464	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	227,369	100 [ 101.0]	225,118		225,000
d	(　 ) 233,755	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	218,463	100 [ 101.0]	216,300		216,000
e	(　 ) 206,145	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	206,145	100 [ 90.3]	228,289		228,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 209,000 円／㎡]

草加 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって適切な再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,702,382	3,922,141	13,780,241	12,827,000	953,241	（　0.9522） 907,676	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	19,312,255 円　　　　（　 118,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草加 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	106.42	ＲＣ7	725.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	164 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を平均賃貸面積３１．７４㎡程度の単身者タイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	106.42	77.1	82.05	4,596	377,102	5.0	1,885,510
							0.0	0
2～ 2	居宅	103.22	92.2	95.17	2,068	196,812	1.0	196,812
							0.0	0
3～ 3	居宅	103.22	92.2	95.17	2,114	201,189	1.0	201,189
							0.0	0
4～ 5	居宅	103.22	92.2	95.17	2,160	205,567	1.0	205,567
							0.0	0
6～ 7	居宅	103.22	92.2	95.17	2,206	209,945	1.0	209,945
							0.0	0

計		725.74	90.0	653.07		1,606,127		3,114,535
								0

⑨年額支払賃料	1,606,127 円　×　12ヶ月　＝　 19,273,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 653.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,273,524 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,599,702 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,673,822 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,114,535 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,560 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,702,382 円　　　　（　 107,941 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ００　　　　-21	5,653 ( 5,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	6,471	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,615 円/㎡　月額支払賃料（　 4,596 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４ＫＳ００　　　　-22	5,174 ( 5,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,911
c	０４ＫＳ００　　　　-24	4,267 ( 4,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	3,463

草加 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,010,000 円	202,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	770,941 円	19,273,524　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,666,500 円	202,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	202,000 円	202,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	202,000 円	202,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,922,141 円　（　　　　　　 23,915 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	202,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 725.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,827,000 円（　　　　　 78,213 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,702,382 円
②総費用	3,922,141 円
③純収益　①－②	13,780,241 円
④建物等に帰属する純収益	12,827,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	953,241 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	907,676 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,535 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,312,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,000 円／㎡）