鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

草加 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｃ３４ -906	草加市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	０３Ｃ１５ -903	草加市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	０４Ｋ０４ -5	草加市		建付地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	０４Ｋ３０ -154	八潮市		建付地	（　）	袋地等	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	０４Ｋ１５ -4	草加市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,875	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	127,877	100 [ 104.4]	122,488	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 127,605) 127,605	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	128,115	100 [ 103.1]	124,263		128,000
c	(　 ) 135,563	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	136,377	100 [ 101.9]	133,834		138,000
d	(　 ) 110,725	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	131,046	100 [ 96.8]	135,378		139,000
e	(　 143,752) 143,752	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	139,048	100 [ 111.3]	124,931		129,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.3	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

草加 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,287,662	707,881	2,579,781	2,157,640	422,141	（　0.9725） 410,532	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,122,933 円　　　　（　 53,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草加 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.00	ＬＳ2	188.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	171 ㎡	13.4 m x 11.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各室の平均専有面積が４７㎡程度のファミリータイプのアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	94.00	100.0	94.00	1,508	141,752	1.0	141,752
							1.0	141,752
2～ 2	居宅	94.00	100.0	94.00	1,539	144,666	1.0	144,666
							1.0	144,666
～

～

～

計		188.00	100.0	188.00		286,418		286,418
								286,418

⑨年額支払賃料	286,418 円　×　12ヶ月　＝　 3,437,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,437,016 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 285,272 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,151,744 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	286,418 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,626 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 286,418 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 133,292 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,287,662 円　　　　（　 19,226 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ００　　　　-51	1,644 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,827	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,605 円/㎡　月額支払賃料（　 1,539 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４ＫＳ００　　　　-49	1,404 ( 1,403)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,576
c	０４ＫＳ００　　　　-47	1,594 ( 1,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	1,717

草加 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,500 円	32,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	137,481 円	3,437,016　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,400 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	64,600 円	32,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 707,881 円　（　　　　　　 4,140 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,157,640 円（　　　　　 12,618 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,287,662 円
②総費用	707,881 円
③純収益　①－②	2,579,781 円
④建物等に帰属する純収益	2,157,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	422,141 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	410,532 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,401 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,122,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
草加 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草加 -7

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　北川　憲

TEL.

鑑定評価額

21,700,000 円

１㎡当たりの価格

127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草加市瀬崎６丁目１３８０番２３｢瀬崎６－２０－１６｣				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	住宅、アパート、倉庫等が混在する住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	谷塚 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北　　６
ｍ市道

交通

施設

谷塚駅東方

1.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、最寄り駅からやや離れた戸建住宅を中心に共同住宅等が介在する普通住宅地域であるが、特段の変
動要因がないことから、当面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 60,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は東武伊勢崎線沿線で、概ね草加市、越谷市の圏域における住宅地域である。需要者の属性は、３０
～５０才台の１次取得者及び買い換え需要者層であり、最寄り駅からやや離れているものの相応の土地需要を見込むこ
とができ、地価は若干の上昇基調にある。不動産市場における中心価格帯（敷地面積１００㎡程度）は、更地で１、３
００万円前後、新築戸建住宅で２、８００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

評価対象標準地は最寄り駅から徒歩圏外に位置する普通住宅地域に存することから、アパート等の収益物件の供給が限
定的であり、周辺には自用目的の戸建住宅が多いことから、収益性よりも居住の快適性を重視する傾向が強い。したが
って、比準価格にややウエイトを置き、収益価格を比較考量の上、前年公示価格等からの検討した価格に留意して、鑑
定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 -25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 162,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[104.5]

100
[128.4]

[103.0]
100

127,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    126,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響が弱まりつ
つあるものの、未だ再拡大の懸念が払拭され
ない状況であり、地価もしばらく様子見とな
る可能性が高い。

最寄り駅徒歩圏外に位置するやや利便性の劣
る住宅地域であり、上記一般的要因の影響等
を受けつつも、地価は若干の上昇基調にある
。

東側に接道する整形な中間画地であり、日照
及び通風等の居住快適性の程度は、概ね良好
である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.8
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

草加 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｃ３４ -906	草加市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	０３Ｃ１５ -903	草加市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	０４Ｋ１５ -4	草加市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	０３Ｃ２９ -915	草加市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、東5m、角地		１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,875	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	127,877	100 [ 103.2]	123,912	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 127,605	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	128,115	100 [ 102.0]	125,603		129,000
c	(　 ) 143,752	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	139,048	100 [ 109.9]	126,522		130,000
d	(　 ) 154,108	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	140,683	100 [ 106.0]	132,720		137,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.9	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 131,000 円／㎡]

草加 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,289,820	671,171	2,618,649	2,137,600	481,049	（　0.9725） 467,820	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,396,000 円　　　　（　 60,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草加 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.00	ＬＳ2	188.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	171 ㎡	13.4 m x 11.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各室の平均専有面積を４７㎡程度とするアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下等の共用部分を考慮した為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	94.00	100.0	94.00	1,509	141,846	1.0	141,846
							1.0	141,846
2～ 2	居宅	94.00	100.0	94.00	1,540	144,760	1.0	144,760
							1.0	144,760
～

～

～

計		188.00	100.0	188.00		286,606		286,606
								286,606

⑨年額支払賃料	286,606 円　×　12ヶ月　＝　 3,439,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,439,272 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 285,460 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,153,812 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	286,606 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,628 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 286,606 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 133,380 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,289,820 円　　　　（　 19,239 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ００　　　　-49	1,404 ( 1,403)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [110.1]	100 [100.0]	1,531	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,606 円/㎡　月額支払賃料（　 1,540 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４ＫＳ００　　　　-52	1,840 ( 1,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,701
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

草加 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,000 円	32,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	137,571 円	3,439,272　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,000 円	32,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 671,171 円　（　　　　　　 3,925 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,137,600 円（　　　　　 12,501 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,289,820 円
②総費用	671,171 円
③純収益　①－②	2,618,649 円
④建物等に帰属する純収益	2,137,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	481,049 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	467,820 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,736 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,396,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,800 円／㎡）