鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

上尾 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４ｋ０４０４ -65	上尾市		更地	（　）	不整形	北東20m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	４ｋ０４１２ -77	上尾市		更地	（　）	不整形	南東22m市道、南4m、二方路		１住居 (60,200)
c	４ｋ０４０４ -12	上尾市		更地	（　）	不整形	南西17.8m県道、北西17m、北東4m、三方路		１住居地区計画等 (70,200)
d	４ｋ０６０２ -68	北本市		建付地	（　）	不整形	北東20.1m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e	４ｋ０７１１ -65	北足立郡伊奈町		更地	（　）	ほぼ台形	北西16m県道、東8m、南東6m、三方路		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,706	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	88,451	100 [ 95.0]	93,106	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,100
b	(　 ) 109,576	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	107,823	100 [ 101.2]	106,544		107,000
c	(　 ) 65,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	91,427	100 [ 96.0]	95,236		95,200
d	(　 ) 58,774	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.5]	64,229	100 [ 66.8]	96,151		96,200
e	(　 ) 105,079	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	104,142	100 [ 105.4]	98,806		98,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +0.5
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +18.5
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.5	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -9.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +7.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,400 円／㎡]

上尾 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、適正な素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,009,720	15,456,605	49,553,115	43,493,800	6,059,315	（　0.9762） 5,915,103	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	131,446,733 円　　　　（　 67,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上尾 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中低層沿道店舗兼事務所	997.79	Ｓ3	2,944.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,963 ㎡	39.0 m x 49.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階沿道型店舗、２階以上は事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 98.8 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	981.50	98.8	969.50	2,020	1,958,390	5.0	9,791,950
							1.0	1,958,390
2～ 2	事務所	981.50	98.8	969.50	1,858	1,801,331	2.0	3,602,662
							1.0	1,801,331
3～ 3	事務所	981.50	98.8	969.50	1,858	1,801,331	2.0	3,602,662
							1.0	1,801,331
～

～

計		2,944.50	98.8	2,908.50		5,561,052		16,997,274
								5,561,052

⑨年額支払賃料	5,561,052 円　×　12ヶ月　＝　 66,732,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,908.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	66,732,624 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,670,294 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,062,330 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,997,274 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 160,624 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,561,052 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,786,766 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,009,720 円　　　　（　 33,118 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４ｋ０２賃０４　　　　-21	2,472 ( 2,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.5]	100 [100.0]	2,253	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,086 円/㎡　月額支払賃料（　 2,020 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４ｋ０４賃０４　　　　-22	2,052 ( 1,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,964
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上尾 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,948,000 円	658,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,669,305 円	66,732,624　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,700,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,494,300 円	658,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	987,000 円	658,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	658,000 円	658,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,456,605 円　（　　　　　　 7,874 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9762

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	658,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 2,944.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,493,800 円（　　　　　 22,157 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,009,720 円
②総費用	15,456,605 円
③純収益　①－②	49,553,115 円
④建物等に帰属する純収益	43,493,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,059,315 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,915,103 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,013 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,446,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
上尾 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上尾 5-5

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　清岡　明

TEL.

鑑定評価額

189,000,000 円

１㎡当たりの価格

96,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上尾市本町３丁目９０２番１外｢本町３－３－７｣				②地積　(㎡)	1,963 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.2	事務所Ｓ2	沿道店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西20m国道、背面道	水道、下水	上尾 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 105 ｍ、西 75 ｍ、南 105 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中低層沿道店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道　　　背
面道

交通

施設

上尾駅北方

950m

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道１７号沿いに沿道型店舗や事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。格別な変動要因は見受けられず、当分
の間、現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層沿道店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 99,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上尾市、近隣市町の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は地元及び大手量販店等の店舗展開を行う法人
が中心。景気は、新型コロナ感染拡大により停滞したが、ワクチン接種の進展等により経済活動が再開され正常化に向
かっている。地価は、新型コロナ感染による先行き不透明感により弱含み下落傾向にあったが、経済活動再開により回
復基調にある。取引水準は業種・規模によって異なり、中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は幹線道路沿いの店舗・事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。比準価格は上尾市内の路線商業地域の取引
事例を中心に試算しており、市場性に着目した実証的価格である。収益価格は収益性に着目した理論的価格であるが、
土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を
参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま西 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 115,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[113.5]

[100.0]
100

99,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外の新型コロナの再拡大、新株オミクロン
株の世界的感染拡大の予測等、依然、世界的
経済停滞に繋がりうる要因は多く、経済の先
行きは不透明。

国道１７号沿いの路線商業地域で、コロナ感
染の影響で弱含み横這いで推移してきたが、
回復基調。

近隣地域内において概ね標準的であり、個別
的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

上尾 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４ｋ０４１２ -77	上尾市		更地	（　）	不整形	南東22m市道、南4m、二方路		１住居 (60,200)
b	４ｋ０６０２ -68	北本市		貸家建付地	（　）	不整形	北東20.1m国道、中間画地		準住居 (60,200)
c	４ｋ０７１１ -65	北足立郡伊奈町		更地	（　）	ほぼ台形	北西16m県道、東8m、南東6m、三方路		２住居 (70,200)
d	４ｋ０２０５ -78	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m県道、中間画地		２住居高度地区最高15m (60,200)
e	４ｋ０４０５ -83	上尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m県道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,576	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	107,823	100 [ 103.7]	103,976	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 58,774	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.5]	64,229	100 [ 65.0]	98,814		98,800
c	(　 ) 105,079	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	104,142	100 [ 111.2]	93,653		93,700
d	(　 ) 144,737	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	147,986	100 [ 147.9]	100,058		100,000
e	(　 ) 137,975	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	132,885	100 [ 120.5]	110,278		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +21.5
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -9.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +13.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +54.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +27.5
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,500 円／㎡]

上尾 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,896,382	15,451,952	49,444,430	43,493,800	5,950,630	（　0.9762） 5,809,005	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	129,089,000 円　　　　（　 65,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上尾 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中低層沿道店舗兼事務所	997.79	Ｓ3	2,944.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,963 ㎡	39.0 m x 49.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階沿道型店舗、２階以上は事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 98.8 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	981.50	98.8	969.50	2,016	1,954,512	5.0	9,772,560
							1.0	1,954,512
2～ 2	事務所	981.50	98.8	969.50	1,855	1,798,423	2.0	3,596,846
							1.0	1,798,423
3～ 3	事務所	981.50	98.8	969.50	1,855	1,798,423	2.0	3,596,846
							1.0	1,798,423
～

～

計		2,944.50	98.8	2,908.50		5,551,358		16,966,252
								5,551,358

⑨年額支払賃料	5,551,358 円　×　12ヶ月　＝　 66,616,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,908.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	66,616,296 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,663,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,952,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,966,252 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 160,331 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,551,358 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,783,651 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,896,382 円　　　　（　 33,060 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４ｋ０２賃０４　　　　-21	2,472 ( 2,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,168	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,082 円/㎡　月額支払賃料（　 2,016 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４ｋ０４賃０４　　　　-22	2,052 ( 1,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,964
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上尾 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,948,000 円	658,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,664,652 円	66,616,296　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,700,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,494,300 円	658,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	987,000 円	658,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	658,000 円	658,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,451,952 円　（　　　　　　 7,872 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9762

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	658,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 2,944.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,493,800 円（　　　　　 22,157 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,896,382 円
②総費用	15,451,952 円
③純収益　①－②	49,444,430 円
④建物等に帰属する純収益	43,493,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,950,630 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,809,005 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,959 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,089,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,800 円／㎡）