別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 上尾 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上尾 -16 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　清岡　明   TEL.

鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上尾市大字小敷谷字大久保８８０番６４ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅のある区 画整然とした閑静な 住宅地域 東6.2m市道 水道、ガス、下水 上尾 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    55 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 三井住宅内の大規模分譲住宅 地で共同住宅禁止の建築協定 がある。 街 路 基準方位北　６．２ ｍ市道 交通 施設 上尾駅南西方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 民間開発による大規模な住宅団地で、住宅地として熟成度が高く、格別な変動要因は見受けられず、当分の間、 現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線の上尾市及び周辺の市町。主な需要者は上尾市の地縁者及び周辺市町からの転入者。景 気は、新型コロナウイルス感染拡大による経済停滞からワクチン接種の進展等の効果により回復基調。住宅市場への影 響は、先行不透明感が残るが軽微。上尾市の中心的需要は、土地で１７０㎡、１８７０万円程度、新築分譲戸建は土地 １３１㎡、建物９９㎡で２７７０万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大手不動産会社による規模の大きい分譲住宅団地で、共同住宅禁止の建築協定により収益目的の不動産取引はなく、主 に取引は自用目的である。比準価格は、取引毎の取引主体の属性・市場における取引価格の位置を把握し、公示評価の 性格を反映させ求めた価格である。よって、市場分析し求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上尾 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.5] 100 [100.0] [103.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外の新型コロナの再拡大、新株オミクロン 株の世界的感染拡大の予測等、依然、世界的 経済停滞に繋がりうる要因は多く、経済の先 行きは不透明。 大手による熟成した大規模住宅団地で、地域 要因に格別の変動の要因はない。 近隣地域内において概ね標準的であり、個別 的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％