別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 深谷 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 -21 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　相川　晶彦   TEL.

鑑定評価額 8,110,000 円  １㎡当たりの価格 37,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市緑台１８番１０ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 小前田 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.8 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       218 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 小前田駅西方 520m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業施行済の新興住宅地域で、空地が多く残る。駅等への接近性や居住環境が良好であるため、徐 々に一般住宅等が進出するものと思料される。地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、深谷市の住宅地域を中心にその周辺市町に存する住宅地域。需要者は深谷市とその周辺市町に居住する ３０～４０代のサラリーマン層を中心とする一次取得者である。公共施設や大型小売店舗への接近性が良好で、加えて 土地区画整理済で居住環境が良好なことから、住宅地需要は堅調である。土地は２００～３００㎡で７００～１０００ 万円程度、新築の戸建住宅は２２００万円前後を中心に取り引きが行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での需要が中心であり、周辺類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。一方、標準地 の周辺にアパート等の収益物件も散見されるが、画地規模が小さい等、共同住宅の建築を想定することが困難であり、 収益還元法は非適用と判断した。従って、住宅地としての市場性を反映し、精度の高い比準価格を標準とし、さらに代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　深谷 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [ 76.9] [104.5] 100 37,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は県平均より高く 、上昇している。取引件数は前年同期間と比 較すると減少し、住宅着工戸数は前年の同期 間より増加した。 花園地区に存し、生活利便性や居住環境が良 好な土地区画整理済の住宅地域で、地域要因 に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.2 環境　　　　　　 -19.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％