別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 深谷 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 -17 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　香織   TEL.

鑑定評価額 9,690,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市栄町５３４番９ ｢栄町１０－６｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｂ2 一般住宅のほかに小 工場が見られる住宅 地域 南4m市道 水道、ガス、下水 深谷 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 深谷駅北西方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変動はないとみられる。地価は土地需要を反映 しておおむね安定して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線の深谷駅、岡部駅、籠原駅の各駅勢圏の住宅地域であるが、とりわけ深谷駅勢圏の住宅地域に 強い代替関係が認められる。需要者は深谷市及びその周辺市町に居住する一次取得者が中心である。街路の配置の状態 がやや劣るが、駅や商業施設に比較的近く生活利便性が良好であり、土地需要は底堅く地価は概ね安定している。市場 の中心価格帯は、土地２００㎡程度で１０００万円前後、新築戸建住宅は２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は共同住宅等の収益物件も見られるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益価格 の試算は断念し、比準価格のみの試算となった。また、自用の住宅取得目的の取引が中心の地域であることから、居住 の快適性を重視する住宅地の取引市場を反映した比準価格は説得力を有すると判断した。以上より、比準価格を採用す ることとし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　深谷 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [144.0] [106.0] 100 46,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 深谷市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向。建築着工件数は前年よりやや上昇。新型 コロナの住宅地の地価への影響はほとんどな いとみられる。 深谷駅北側の駅や商業施設に比較的近い住宅 地域で、利便性が高く底堅い需要がある。地 域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.6 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％