別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 深谷 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 -16 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　鳥羽　健二郎   TEL.

鑑定評価額 7,200,000 円  １㎡当たりの価格 38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市岡里１４番２２ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 空地 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の閑静な 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 岡部 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 居住者の高齢化が進む住宅団 地 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 岡部駅北東方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は住宅団地内に所在し住宅地として成熟しているものの、団地内居住者の高齢化が進んでおり、今後の 供給しだいでは需給バランスが崩れる可能性があるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は深谷市内の市街化区域に所在する住宅地域である。需要者は深谷市及び周辺市町に居住する一次取得者が 中心である。近隣地域は区画整然とした住宅団地で住環境は良好であるが、区画整理地内や相対的に割安感のある市街 化調整区域内において供給が行われているうえ、新型コロナの影響もあり需給バランスがやや不安定である。同一需給 圏内における土地の取引価格は５０～８０坪程度の画地で７００～１０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は地区計画により共同住宅の建築が制限されている地域であるため収益還元法の適用は断念した。標準地の最 有効使用は戸建住宅の敷地であり、主たる需要者は住宅用地の購入を検討している個人と考えられるため、比準価格が 標準地の価格形成に最も適合した手法であると判断した。以上から、本件においては比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　深谷 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [ 91.8] [100.0] 100 38,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 深谷市の今年９月までの新設住宅着工戸数は 前年同期間と比較して増加しており、住宅市 場は今のところ堅調に推移している。 区画整然とした住宅地として成熟しており、 特別な変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -8.1 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％