別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 深谷 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 -9 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　香織   TEL.

鑑定評価額 4,640,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市黒田字下南原９９３番２ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 が混在する住宅地域 北東5.2m市道 水道、下水 永田 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 永田駅南西方 350m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか農地も多く見られるが、永田駅周辺は生活利便性がやや劣るため、当面は積極的な宅地化はなく 、地域要因の大きな変動はないと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は深谷市及び隣接市町の住宅地域であるが、とりわけ秩父鉄道沿線の住宅地域に強い代替関係が認められる 。需要者は花園地区に地縁を有する一次取得者が中心である。令和４年開業予定のアウトレットモール等への期待感は あるものの、公共施設や商業施設等が集積する小前田駅周辺に比べると生活利便性が劣るため、需要はいまひとつであ る。市場の中心価格帯は、２００㎡程度の土地で総額５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は賃貸需要が低く、投資採算性に見合わないため収益価格の試算は断念し、比準価格のみの試算となった。 また、自用の住宅取得目的の取引が中心の地域であることから、居住の快適性を重視する住宅地の取引市場を反映した 比準価格は説得力を有すると判断した。以上より、比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　深谷 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [111.9] [101.5] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 深谷市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向。建築着工件数は前年よりやや上昇。新型 コロナの住宅地の地価への影響はほとんどな いとみられる。 花園地区の永田駅徒歩圏に存する農地も多い 住宅地域。公共施設や商業施設は小前田駅周 辺に集積し、生活利便性がやや劣る。地域要 因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +12.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％