別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 深谷 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 -4 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　山田　寛之   TEL.

鑑定評価額 6,860,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市長在家字上４０４番 ②地積 　(㎡) 383   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、農地等が混在する 住宅地域 南7.3m市道 水道、下水 武川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   170 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       385 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．３ｍ　市道 交通 施設 武川駅北東方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 川本地区の市街化調整区域に存し、今後も地域要因に特段の変化はなく推移すると予測する。最寄駅、小学校、 商業施設等に比較的近く、新型コロナの影響は限定的で地価は安定して推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、深谷市内の市街化調整区域又は用途無指定地域と判断した。需要者は旧川本町の居住者を中心に、深 谷市内の１次取得者が中心と考えられる。市場の需給動向として、市街化調整区域内宅地の需要は全体的には弱含みで あるが、交通接近条件に優れる地域の場合、新型コロナウイルス感染症拡大後も地価は安定している。市場での中心と なる価格帯については、価格水準は画地規模によって様々で、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域内の一般住宅、農家住宅、農地等が混在する住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため収益還 元法は適用していない。採用した取引事例は規範性の高い事例で、近隣地域周辺の市街化調整区域内宅地の取引市場を 概ね適正に反映しており、比準価格は実証的で信頼性の高い価格と判断する。よって、本件では前年公示価格からの検 討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、世帯数は微増傾向で推移。 土地取引件数は１月～８月までは前年同期比 で微減傾向であるが、新型コロナの影響は限 定的と思われる。 市街化調整区域に存するものの、最寄駅や小 学校、商業施設に近く、需給は比較的堅調で ある。地域要因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％