鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鴻巣 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -31520	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東10m県道、中間画地		１中専 (60,200)
b	鴻巣鴻巣Ｒ０４ -11423	鴻巣市		更地	（　）	長方形	南西11m県道、北西14.5m、角地		近商 (90,200)
c	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -41418	鴻巣市		更地	（　）	長方形	南西11m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	４ｋ０６０２ -41	北本市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m県道、北西5.9m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,900	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,861	100 [ 73.1]	107,881	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 110,000	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	106,255	100 [ 95.5]	111,262		111,000
c	(　 ) 104,500	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,664	100 [ 90.3]	114,800		115,000
d	(　 ) 177,640	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.9]	132,666	100 [ 112.9]	117,508		118,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

鴻巣 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,073,028	1,942,290	7,130,738	6,483,240	647,498	（　0.9481） 613,893	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	12,277,860 円　　　　（　 50,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	151.90	ＲＣ4	539.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	244 ㎡	8.0 m x 29.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸・１２３．６０㎡）、２～４階：共同住宅全１０戸（１ＬＤＫタイプ・各室３２㎡前後）を想定。

⑦有効率　 82.6 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	151.90	81.4	123.60	2,451	302,944	5.0	1,514,720
							2.0	605,888
2～ 2	居宅	151.90	84.8	128.80	1,593	205,178	2.0	410,356
							1.0	205,178
3～ 3	居宅	151.90	84.8	128.80	1,471	189,465	2.0	378,930
							1.0	189,465
4～ 4	居宅	83.30	76.6	63.80	1,471	93,850	2.0	187,700
							1.0	93,850
～

計		539.00	82.6	445.00		791,437		2,491,706
								1,094,381

⑨年額支払賃料	791,437 円　×　12ヶ月　＝　 9,497,244 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 445.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,497,244 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 788,271 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,708,973 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,491,706 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,849 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,094,381 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 341,206 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,073,028 円　　　　（　 37,185 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０１　　　　-21416	2,349 ( 2,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,610	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,451 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０１　　　　-21419	2,221 ( 2,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,598
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	486,000 円	97,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	379,890 円	9,497,244　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 777,600 円	97,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	145,800 円	97,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,200 円	97,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,942,290 円　（　　　　　　 7,960 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,200,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 539.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 45 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,483,240 円（　　　　　 26,571 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,073,028 円
②総費用	1,942,290 円
③純収益　①－②	7,130,738 円
④建物等に帰属する純収益	6,483,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	647,498 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	613,893 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,516 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,277,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
鴻巣 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鴻巣 5-4

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　牧元　航也

TEL.

鑑定評価額

26,600,000 円

１㎡当たりの価格

109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鴻巣市本町３丁目２４３１番１外｢本町３－１０－３４｣				②地積　(㎡)	244 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:3.5	店舗兼事務所ＲＣ3	古くからの小売店舗が多い中山道沿いの商業地域	南西11m県道	水道、ガス、下水	鴻巣 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 140 ｍ、南 170 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

鴻巣駅東方

530m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、旧来の個人商店が中心で、閉店している店舗も見られる。経営者の高齢化も進み、商況は弱含みで
ある。当面同様の傾向は続くと予測した。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね熊谷市から上尾市に至る駅至近の商業地域及び旧中山道等の幹線道路沿いの路線商業地域である。需
要者は中小規模法人、個人商店主（美容院、学習塾等）等を中心とする。旧中山道沿いの商業地域は、間口が狭く奥行
が長い土地が多く、駐車場の確保が困難で、郊外型の店舗に顧客が流れているが、駅至近の利便性を活かした需要も認
められる。取引の中心価格帯はその規模にもよるが、概ね１㎡当り１０万円～１２万円程度であろう。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鴻巣駅至近の商業地域であり、貸店舗の賃貸市場は形成されているが、地域の特性として、収益価格ベースで取引がさ
れるほど熟成していない。現実の取引においても自用目的が中心であり、比準価格ベースでなされている。よって市場
実勢を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　行田 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,500 円／㎡

[ 99.9]
100

100
[100.0]

100
[ 73.1]

[100.0]
100

110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は企業収益、個人消費等に持ち直しの動
きが見られ、緩やかに回復傾向にある。鴻巣
市の人口は減少傾向で、土地の需要も二極化
が見られる。

間口の狭い古くからの商業地域である。立地
条件は良好であることから、潜在的な需要は
あるが、地価は弱含みである。

代替競争関係にある他の不動産に比較して優
位性はなく、競争の程度は普通程度である。
その他の個別的要因の変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

鴻巣 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -41418	鴻巣市		更地	（　）	長方形	南西11m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -31520	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東10m県道、中間画地		１中専 (60,200)
c	４ｋ０５０６ -41	桶川市		更地	（　）	長方形	北西7m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	４ｋ０６０３ -85	北本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		商業 (80,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,500	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,664	100 [ 91.2]	113,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 79,900	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,861	100 [ 72.2]	109,226		109,000
c	(　 ) 193,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	168,087	100 [ 141.9]	118,455		118,000
d	(　 ) 146,689	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	133,354	100 [ 114.4]	116,568		117,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

鴻巣 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,100,528	1,943,403	7,157,125	6,483,240	673,885	（　0.9481） 638,910	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	12,778,200 円　　　　（　 52,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	151.90	ＲＣ4	539.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	244 ㎡	8.0 m x 29.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（１２３．６０㎡）、２～４階を共同住宅（３２㎡前後、１０戸）想定。

⑦有効率　 82.6 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	151.90	81.4	123.60	2,480	306,528	5.0	1,532,640
							2.0	613,056
2～ 2	居宅	151.90	84.8	128.80	1,500	193,200	2.0	386,400
							1.0	193,200
3～ 3	居宅	151.90	84.8	128.80	1,520	195,776	2.0	391,552
							1.0	195,776
4～ 4	居宅	83.30	76.6	63.80	1,540	98,252	2.0	196,504
							1.0	98,252
～

計		539.00	82.6	445.00		793,756		2,507,096
								1,100,284

⑨年額支払賃料	793,756 円　×　12ヶ月　＝　 9,525,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 445.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,525,072 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 790,581 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,734,491 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,507,096 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,990 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,100,284 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 343,047 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,100,528 円　　　　（　 37,297 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０４　　　　-11203	2,039 ( 1,974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.7]	100 [100.0]	2,200	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,631 円/㎡　月額支払賃料（　 2,480 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０３　　　　-21410	1,666 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 90.0]	100 [ 86.7]	100 [100.0]	2,847
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	486,000 円	97,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	381,003 円	9,525,072　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 777,600 円	97,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	145,800 円	97,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,200 円	97,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,943,403 円　（　　　　　　 7,965 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,200,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 539.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 45 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,483,240 円（　　　　　 26,571 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,100,528 円
②総費用	1,943,403 円
③純収益　①－②	7,157,125 円
④建物等に帰属する純収益	6,483,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	673,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	638,910 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,778,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,400 円／㎡）