鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鴻巣 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -31520	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東10m県道、中間画地		１中専 (60,200)
b	鴻巣鴻巣Ｒ０４ -11423	鴻巣市		更地	（　）	長方形	南西11m県道、北西14.5m、角地		近商 (90,200)
c	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -41418	鴻巣市		更地	（　）	長方形	南西11m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２１２３２１０ -80	久喜市		更地	（　）	不整形	北西21m県道、南東6m、二方路		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,900	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,861	100 [ 133.9]	58,895	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	59,500
b	(　 ) 110,000	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	106,255	100 [ 176.2]	60,304		60,900
c	(　 ) 104,500	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,664	100 [ 166.2]	62,373		63,000
d	(　 ) 71,203	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	75,748	100 [ 121.2]	62,498		63,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +38.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 +64.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +60.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,600 円／㎡]

鴻巣 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,386,746	1,533,803	5,852,943	3,998,760	1,854,183	（　0.9713） 1,800,968	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	34,634,000 円　　　　（　 38,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	360.00	Ｓ1	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	896 ㎡	31.0 m x 27.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

国道沿いの路線商業店舗（一棟貸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	1,892	681,120	5.0	3,405,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		681,120		3,405,600
								0

⑨年額支払賃料	681,120 円　×　12ヶ月　＝　 8,173,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,173,440 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 817,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,356,096 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,405,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,650 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,386,746 円　　　　（　 8,244 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０３　　　　-11402	1,406 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	1,860	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,892 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０３　　　　-21410	1,666 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	2,204
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	282,000 円	56,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	245,203 円	8,173,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 414,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 451,200 円	56,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	84,600 円	56,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,400 円	56,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,533,803 円　（　　　　　　 1,712 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9713

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,400,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 45 ％　＋　0.0697 × 35 ％　＋ 0.0976 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,998,760 円（　　　　　 4,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,386,746 円
②総費用	1,533,803 円
③純収益　①－②	5,852,943 円
④建物等に帰属する純収益	3,998,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,854,183 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,800,968 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,634,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
鴻巣 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鴻巣 5-2

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　福島　經基

TEL.

鑑定評価額

52,900,000 円

１㎡当たりの価格

59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鴻巣市天神１丁目１４５番外｢天神１－７－１９｣				②地積　(㎡)	896 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.2:1	店舗兼倉庫Ｓ1	各種沿道型店舗、営業所等の多い路線商業地域	北東20m国道、背面道	水道、ガス、下水	鴻巣 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 440 ｍ、西 220 ｍ、南 480 ｍ、北 280 ｍ

②標準的使用

低層の沿道店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１７号沿いの路線商業地
域

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

鴻巣駅東方

1.3km

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道１７号沿いの路線商業地域として、今後とも着実に熟成度を高めていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の沿道店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鴻巣市から上尾市域にかけての国道１７号及び旧中山道を中心とした幹線街路沿いの路線商業地域である
。新規需要者は、沿道サービス施設等を営む地元及び県内法人と全国展開の大手法人である。店舗用地の取得に替えて
、定期借地や建物賃貸借の選択も近年増えつつあり、郊外大型量販店舗の影響もあって実需は然程強くない。なお規模
を中心とした取引の個別性を反映して価格はまちまちに成立しがちであり、幅で示せば５～８万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

交通量の多い国道１７号沿いの路線商業地域であるが、郊外大型量販店舗進出等の影響で、収益性の向上はやや難しく
収益価格は低位に試算されたが、この程度の開差は止むを得ない市場の実態と考える。そこで本件は、広域的に事例収
集を行い、同一路線沿いの事例を含むより規範性の高い２事例を中心に試算した比準価格を標準に、収益価格を関連付
け、代表標準地との検討、前年価格、路線商業地の昨今の市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　行田 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,500 円／㎡

[ 99.9]
100

100
[100.0]

100
[138.0]

[101.0]
100

58,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

相次ぐ新型コロナ感染拡大への対応と警戒、
企業収益・消費動向持直しの動きが錯綜する
中、鴻巣市域の地価は、人口減少傾向等によ
り二極化で推移。

交通量は多いが、郊外大型量販店舗への顧客
流失や新型コロナ等の影響による消費動向の
停滞により、当該近隣への投資需要は弱含み
で推移している。

個別的要因に変動はない。なお、背面道を有
する点で、他の代替不動産に比べ若干優る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

鴻巣 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -31520	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東10m県道、中間画地		１中専 (60,200)
b	鴻巣鴻巣Ｒ０３ -41419	鴻巣市		更地	（　）	長方形	北東11m県道、南西4.8m、二方路		１住居 (60,200)
c	鴻巣吹上Ｒ０３ -41205	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m国道、西4.2m、南4.9m、三方路		準住居 (70,200)
d	鴻巣吹上Ｒ０３ -41408	鴻巣市		建付地	（　）	台形	南西20m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,900	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,861	100 [ 134.4]	58,676	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	59,300
b	(　 ) 76,800	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 78.1]	96,959	100 [ 159.9]	60,637		61,200
c	(　 ) 46,729	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	45,989	100 [ 72.7]	63,259		63,900
d	(　 ) 34,736	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	39,019	100 [ 65.7]	59,390		60,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +54.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -19.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,000 円／㎡]

鴻巣 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,417,980	1,534,840	5,883,140	3,998,760	1,884,380	（　0.9713） 1,830,298	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	35,198,038 円　　　　（　 39,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	360.00	Ｓ1	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	896 ㎡	31.0 m x 27.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

国道沿いの路線商業店舗（一棟貸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	1,900	684,000	5.0	3,420,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		684,000		3,420,000
								0

⑨年額支払賃料	684,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,208,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,208,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 820,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,387,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,420,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,780 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,417,980 円　　　　（　 8,279 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０１　　　　-21414	2,749 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	2,411	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,908 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０１　　　　-21416	2,349 ( 2,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	1,813
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	282,000 円	56,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	246,240 円	8,208,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 414,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 451,200 円	56,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	84,600 円	56,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,400 円	56,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,534,840 円　（　　　　　　 1,713 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9713

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,400,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 45 ％　＋　0.0697 × 35 ％　＋ 0.0976 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,998,760 円（　　　　　 4,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,417,980 円
②総費用	1,534,840 円
③純収益　①－②	5,883,140 円
④建物等に帰属する純収益	3,998,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,884,380 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,830,298 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,043 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,198,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,300 円／㎡）