別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 鴻巣 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鴻巣 -3 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　牧元　航也   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 74,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鴻巣市松原３丁目４４２７番２５ ｢松原３－８－６｣ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東4.2m市道 水道、ガス、下水 北本 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 北本駅北西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地として熟成度が高まっており、今後は徐々に建替えが増加していくものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で概ね北本市、桶川市及び鴻巣市南部の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は 同一需給圏に地縁を持つ３０～４０代の一次取得者が中心で圏外からの転入は少ない。戸建住宅が街区整然と建ち並ぶ 住宅団地であるが、駅までやや遠く需要は弱含みである。需要の中心価格帯は、土地については１３０～１５０㎡程度 で１，０００万円～１，２００万円、新築戸建で２，５００万円～２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第一種低層住居専用地域にあって、建ぺい率、容積率ともに厳しい制限下にある。利用状況も、中小規模戸 建住宅が建ち並ぶ、住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見られない。現実の取引も自己使用目的が大半であ り、賃貸市場が熟成していないため、収益価格の試算は断念した。よって、市場性を反映した実証的な価格である比準 価格を採用し、代表標準地価格との検討及び単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鴻巣 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [150.4] [104.5] 100 74,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は企業収益、個人消費等に持ち直しの動 きが見られ、緩やかに回復傾向にある。鴻巣 市の人口は減少傾向で、土地の需要も二極化 が見られる。 住環境良好な住宅地域であるが、徒歩限界圏 にあり、需要は弱含みで、地価は下落傾向に ある。 南東道路のため、北道路よりも居住の快適性 は良く、競争の程度は優る。その他の個別的 要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％