別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 羽生 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽生 -13 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　平野　光芳   TEL.

鑑定評価額 7,920,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽生市大字秀安字下郷１９２番２ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅や農家住宅 が混在する農地の多 い地域 南3.4m市道 水道 南羽生 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．４ ｍ市道 交通 施設 南羽生駅北西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく当分の間現状程度の利用を維持するものと予測する。地価水準は新型コロナの新 株感染が急拡大、住宅ローン減税は縮小継続されるが、供給も多く、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、羽生市を中心に加須市・行田市等に存する市街化調整区域内の住宅地域。需要者は羽生市内を中心に周 辺市の居住者も含まれる。市場の需給動向は近隣地域が市街化区域に近い南羽生駅の徒歩圏に位置し、市域市街化調整 区域の中では、利便性に優れるが、市街化区域内でも宅地の供給が多く、コロナ禍による先行き不透明感も相俟って相 対的に需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は１６０００～２００００円／㎡である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、周辺に農地が多い中、農家住宅・一般住宅等が散在する集落地域であり、自用目的の取引が主である。取 引事例比較法では、いずれも羽生市内で市街化調整区域に存する住宅地の事例を採用しており、求められた価格の精度 は高く規範性が高い。また、収益還元法については、賃貸市場が未成熟であることから適用を断念した。よって比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　行田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 78.7] [100.0] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減、世帯数は微増傾向。昨年１ ～１０月の前年同期比土地取引件数は約９． ６％の減少、１～９月の同新設住宅戸数は約 ８４．９％増加。 Ｒ３年１月まで５年間の大字秀安の世帯数は ３（２．３％）減、人口は４７（１２．６％ ）減、市平均の６．０％増、２．５％減より 大幅に劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.2 交通・接近　　　  -3.6 環境　　　　　　 -20.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％