別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 羽生 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽生 -8 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　雅一   TEL.

鑑定評価額 2,990,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽生市大字弥勒字西村１１４８番 ②地積 　(㎡) 302   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅や農家住宅 等が見られる住宅地 域 南4.4m市道 水道 羽生 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．４ｍ市道 交通 施設 羽生駅東方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 羽生市街地からはかなり離れた市街化調整区域にあり、近年地域に大きな変化は見られず、今後も現状のまま推 移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、羽生市及びその周辺の市街化調整区域一円と考えられ、需要層は、地縁を有する個人が中心で、近傍の 不動産取引については、分譲は見受けられず、個人間売買等が多くを占めており、空家となった旧農家住宅の敷地が、 ソーラ施設等に転換されて、非宅地の価格水準で取引されるケースも見受けられる。売主・買主の属性等によって市場 の様相はかなり異なる模様で、取引価格の分散も大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ①同一需給圏の適切な事例を選択し得たこと、②市場における取引価格の分散も比準価格試算の過程で考慮し得たこと 、等から、比準価格の規範性は高いものと判断し、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　行田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [126.4] [100.0] 100 9,960  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 羽生市の人口は５年間で約３．８％減。新型 コロナウィルス感染症の土地市場への影響は 中間取得市場において相対的に大きい模様。 人口減少・老齢化等により、地価は弱含みに 推移している。 個別的要因の如何による市場性変動は、特に 認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％