別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 狭山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   狭山 9-1 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　美奈子   TEL.

鑑定評価額 1,030,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 狭山市広瀬台２丁目５９１番８ ｢広瀬台２－１－１４｣ ②地積 　(㎡) 13,055   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.2:1 工場 中規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業団地 北西16m県道、南西側道 水道、下水 狭山日高ＩＣ 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 105.0 ｍ、規模　　    13,650 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 狭山工業団地内に立地する中 規模の工場、倉庫等が建ち並 ぶ従来からの工業地域。 街 路 １６ｍ県道、角地 交通 施設 狭山日高ＩＣ　北東方 1.1km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 圏央道ＩＣ周辺で工業地需要は堅調を維持。狭山工業団地の東西に工業・工専エリアが拡張され、工場１件がＲ ３．１０月開始、物流１件・工場１件がＲ４年度に操業予定。地価動向は堅調な工業地需要を反映し上昇傾向。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は埼玉県内、圏央道、関越道周辺に立地する工業地域の全域と把握する。需要者は、製造業、物流倉庫業と もにあり、地縁性のある企業の他、地方圏から首都圏に拠点を求める企業の需要も重なり、面大地ほど需要が高い。コ ロナ禍でＥコマース需要が堅調な状況は継続しており、市内の工業団地は面大地の新規供給のため、狭山工業団地の拡 張を実施し、一部は既に稼働した。工業地需要が逼迫する状況下、地価は引き続き上昇傾向である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において価格牽連性のある取引事例が得られ、信頼性が高い。収益性について は、工業団地内に貸倉庫が見られ、採用した賃貸事例には建物の規模・構造・設備内容等に個別性が強いが、地域の標 準的な賃料水準・経費率等を把握の上、試算した。したがって現実の取引市場を反映した比準価格を標準とし、収益価 格を参考として、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,200 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 78,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利の下、コロナ禍でＥＣ需要も高まり、 大規模な流通業務施設等を中心に工業地需要 は堅調を維持。ＩＣ周辺で物流適地が少なく 、需要が逼迫。 圏央道狭山日高ＩＣへのアクセスが良好な狭 山工業団地は熟成度が高い。大規模な工業地 需要は周辺の調整区域に流れている。地価は 上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％