別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
狭山 -16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狭山 -16 埼玉県 埼玉第4 氏名  不動産鑑定士 笹山 高廣   TEL.
鑑定評価額 17,800,000 円  1㎡当たりの価格 108,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
87,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
狭山市大字水野字月見野545番33外
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
南西4.5m市道 水道、ガス、下水 入曽

1.2km
(2)



①範囲 東    30 m、西    95 m、南    40 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.5 m、奥行 約    15.7 m、規模         165 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   4
.5m市道
交通

施設
入曽駅南東方

1.2km
法令

規制
1低専
(50,80)


⑤地域要因の将
 来予測
最寄駅徒歩圏内にある低層戸建住宅が建ち並ぶ熟成度の高い住宅地域であり、今後とも現状を維持しながら推移
していくものと思われる。地価は若干の下落傾向にある。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           108,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武線沿線で、狭山市及び周辺市の住宅地域である。主たる需要者は、同一需給圏内の居住者である。最
寄駅徒歩圏内に存し、区画整然とした住宅地域であるが、生活利便性がやや劣る地域であり需要は弱含みである。市場
の中心的な価格帯は、土地については160㎡程度で1,700万円~2,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地の存する地域は自己居住用の低層戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域で
ある。また、第1種低層住居専用地域の為、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため収益性の観点から共同住宅
の想定は現実的ではなく、収益還元法は適用しない。以上より、市場の実態を反映した信頼性の高い取引事例から試算
した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 狭山 -2                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.5
[前年代表標準地等の価格]
        146,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[104.5]
100
[134.7]
[104.5]
100
108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          109,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は新型コロナによる厳しい状況が徐々に
緩和されつつあり、持ち直しの動きがみられ
る。


地域要因の変動は特にない。




個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +0.6
交通・接近     +8.0
環境       +24.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 狭山 -16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 4K953

-55
狭山市

建付


  
(           ) 
長方形 北東4m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
b 4K601

-68
狭山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
c 4K728

-54
狭山市

更地


  
(           ) 
不整形 南西4m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
d 4K601

-69
狭山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4.2m市道
、中間画地




1低専

(50,80)
e 4K797

-49
狭山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4.7m市道
、中間画地




1低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
110,099  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

107,930 
100
[ 105.1]

102,693 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

107,000 
b (            
96,914  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  88.8]

108,155 
100
[ 107.8]

100,329 

105,000 
c (            
76,687  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[  80.0]

95,379 
100
[ 100.4]

94,999 

99,300 
d (            
105,544  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

100,494 
100
[  95.2]

105,561 

110,000 
e (            
106,471  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

104,268 
100
[  99.5]

104,792 

110,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.1 環境      +4.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +3.6 環境      +2.0
画地     -11.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.5 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.6 交通・接近   -4.2 環境       0.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.4 交通・接近   +5.4 環境      -6.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     108,000 円/㎡]  



狭山 -16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
第一種低層住居専用地域であり、収益性よりも居住の快適性を重視する地域で経済合理的な賃貸住宅の経営が困
難であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
狭山 -16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狭山 -16 埼玉県 埼玉第4 氏名  不動産鑑定士 西脇 正樹   TEL.
鑑定評価額 17,800,000 円  1㎡当たりの価格 108,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
87,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
狭山市大字水野字月見野545番33外
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
南西4.5m市道 水道、ガス、下水 入曽

1.2km
(2)



①範囲 東    30 m、西    95 m、南    40 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.5 m、奥行 約    15.7 m、規模         165 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   4
.5m市道
交通

施設
入曽駅南東方

1.2km
法令

規制
1低専
(50,80)


⑤地域要因の将
 来予測
入曽駅まで徒歩約15分の既存の戸建住宅地域で、今後も現状程度の住宅地として推移するものと予測する。地
価動向は、下落傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           108,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に西武線沿線で、概ね狭山市及び周辺市の住宅地域が圏域。需要者は狭山市及び隣接市内の居住者が中
心。周辺は従来からの普通住宅地域を形成。入曽駅西口は東口と比べ生活利便性に劣り、需要は弱含みである。一般的
な需要の価格レンジは、敷地120㎡程度で、土地は概ね1,000万円から2,000万円程度、新築戸建は2,0
00万円から3,000万円である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は戸建住宅を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例
を収集しえた。一方で、近隣地域近辺も、自己使用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が成立していない。従って、収益
価格の試算を断念し、市場における取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 狭山 -2                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.5
[前年代表標準地等の価格]
        146,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[104.5]
100
[135.5]
[104.5]
100
108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          109,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
当該圏域の地価には二極化が見られるが、需
要の弱い地域も下げ止まりの兆しが見られる



地域要因の変動は特にない。




個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +8.0
環境       +23.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 狭山 -16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 4K953

-55
狭山市

建付


  
(           ) 
長方形 北東4m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
b 4K797

-49
狭山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4.7m市道
、中間画地




1低専

(50,80)
c 4K728

-32
狭山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4.5m市道
、南西4.5m、
角地



1住居

(70,180)
d 4K797

-7
狭山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6.2m私道
、中間画地




1低専

(50,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
110,099  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

108,147 
100
[ 111.5]

96,993 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

101,000 
b (            
106,471  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

104,583 
100
[ 100.4]

104,166 

109,000 
c (            
134,955  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.6]

125,047 
100
[ 120.9]

103,430 

108,000 
d (            
116,972  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.5]

116,972 
100
[ 106.1]

110,247 

115,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      +9.3
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.6 環境      -4.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +19.7
画地      +7.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.05 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      +4.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     108,000 円/㎡]  



狭山 -16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ