別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 狭山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   狭山 -8 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　美奈子   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 82,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 狭山市柏原字砂間３１６１番６０ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南5.2m市道 水道、ガス、下水 新狭山 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       196 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 バス路線が整備された柏原ニ ュータウン内の中規模戸建住 宅中心の閑静な住宅団地。 街 路 基準方位　北　　　 　　　　　　　５． ２ｍ市道 交通 施設 新狭山駅北西方 3.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は郊外に立地する区画整理済の戸建住宅地域である。地域要因に大きな変化・変動はないが、住宅需要 が弱い状況が続いており、新規供給も低調であることから、地価動向は引き続き下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武新宿線・同池袋線沿線で狭山市及び隣接市町の住宅地域を圏域とする。需要者の中心は狭山市居住 者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。近年、近隣地域及び周辺において新規の宅地供給は少なく、需給は弱 い状況である。市場における中心的価格帯は、土地が６０坪程度で１，５００万円前後、新築戸建物件で３，０００万 円台前半である。地区計画で最低敷地面積の制限があるため、総額水準と実需との乖離が懸念される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺では自己使用目的の戸建住宅の取引が中心であり、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において 信頼性ある取引事例が得られた。一方収益価格については、戸建貸家を想定することも考えられるが、その場合の収益 性は著しく低くなることから価格決定の指標にはなり得ないと考える。したがって収益価格は試算せず、代表標準地と の検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　狭山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [181.4] [106.0] 100 81,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年は、新型コロナの影響で減少してい た取引件数、取引水準はともに回復した。金 融緩和政策は継続されており、住宅需要を下 支えしている。 狭山市駅郊外の住宅地域である。住宅団地内 に未利用地が見られ、新規の宅地供給も減少 している。住宅需要は引き続き弱く、地価は 下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +21.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％