別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 狭山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   狭山 -7 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　宏昭   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 狭山市狭山４７５番１４ ｢狭山１４－１８｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 北東4.2m市道 水道、ガス、下水 狭山市 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲に農地等が残存するなか 低層住宅が建ち並ぶ住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ　市道 交通 施設 狭山市駅北東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には未利用地が残存する中、戸建住宅を中心とする住宅地域である。今後とも大きな地域要因の変化、変動 は無く、現状を維持しながら推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武線沿線の狭山市及び周辺の市町の圏域である。需要の中心は同一需給圏のうち狭山市内の居住者が 中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。駅からやや距離があり、割安感があることから、相応の需要は認められ る。市場の中心となる価格帯は土地が１００㎡程度で１，０００万円前後、新築戸建住宅は２，４００万円前後である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。類似地域における多数の信頼性のある取引事例を 収集し、適正な比準価格を試算し得た。しかし、当該地域は用途が１中専で容積率は１６８％あるが、賃貸需要が乏し い地域的特性に鑑み、収益還元法の適用を見合わせた。したがって、現実の取引事例に基づく比準価格を標準とし、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　狭山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [150.9] [101.5] 100 94,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は、オミク ロン株の感染拡大が懸念される一方で、ワク チン接種の進展もあり、改善傾向がみられる 。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +32.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％