別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 狭山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   狭山 -6 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　河野　量平   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 狭山市広瀬２丁目１６１５番５ ｢広瀬２－２４－２７｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか作業 所等も混在する住宅 地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 狭山市 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    45 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 狭山市駅西方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 狭山市駅の西口側、入間川を越えた郊外住宅地域である。戸建住宅を中心に作業所等も見受けられる。今後も大 きな地域要因の変動はないものと思われる。バス便であることから、地価はやや下落している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として西武線沿線の住宅地域で、狭山市及び周辺市がその圏域である。需要者は同一需給圏内の居住 者が中心であり、圏外からの流入は少ない。ホンダ狭山工場の完全閉鎖時期が近づいているが、その跡地利用が注目さ れる。バス便エリアであるが、製造業に従事する住民で総額重視の需要者は一定数存在する。市場の中心価格帯は、土 地は１７０㎡程度で１，５００万円前後、新築戸建の場合、土地１３０㎡程度で２，５００～３，０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、第一種低層住居専用地域の戸建住宅地内にあり、自用を目的とした戸建住宅地の取引が中心である。その ため、居住の快適性や利便性等が最も重視される。よって、経済合理的な賃貸住宅の経営は困難であると判断し、収益 価格の試算は断念した。従って、取引実態を反映した実証性の高い比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡にも 留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　狭山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [167.9] [100.0] 100 83,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ、オミクロン株の出現により世界 経済の先行は依然不透明。日本経済を回復さ せるにはウィズコロナ経済の実現が必要とい われている。 新型コロナによる影響はあまり感じられない 。交通利便性の劣るの住宅地については地価 の下落が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +18.1 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％