別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 狭山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   狭山 -4 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　竹本　朗   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 狭山市柏原字上宿１６３３番５ ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる住宅地 域 北東5m市道 水道、下水 狭山市 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    85 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に農地等が見られる住宅 地域 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 狭山市駅北西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は市街化調整区域内の農家住宅地域である。地域要因に特に変動はないことから、現状を維持していくも のと予測される。地価水準は弱含み傾向にある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武新宿線及び池袋線沿線で、狭山市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は同一 需給圏内の居住者である。同一需給圏外からの転入は少ない。市街化調整区域内の農家住宅地として安定した状況にあ るが、需給関係は弱含みである。取引価格は画地条件によって幅があるが、土地は３００㎡前後で１，０００万円～１ ，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。賃貸市場は形成されていないことから、収益価格の 試算は割愛した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準として、前年価格との検討を踏まえ、代表標準地 との均衡にも留意の上、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,300 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [159.1] [100.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響から景気回復が期待される 中、市街化調整区域内の農家住宅地の地価は 弱含み傾向である。 最寄駅から遠い市街化調整区域内に存する住 宅地である。 標準的な規模で、総額も標準的であることか ら選好性は高い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.3 環境　　　　　　 +52.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％