別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 春日部 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 9-2 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三田　和巳   TEL.

鑑定評価額 473,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市下柳字森田５２８番１外 ②地積 　(㎡) 7,903   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 倉庫 Ｓ6 国道沿いに倉庫等が 見られる地域 南38m国道 水道 藤の牛島 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３８ｍ国道 交通 施設 藤の牛島駅北東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域及びその周辺では、巣ごもり需要の増加や、春日部市庄和インター付近での企業誘致、支援制度と相ま って需要は増加しており、地価水準については上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、埼玉県東部から北東部にかけての流通業務地域や製造業を中心とする工業地域の圏域である。主たる需 用者は、大型の物流倉庫等を建設目的の大手・中堅法人である。ネット販売の拡大による産業構造の変化等により、物 流倉庫用地が不足しているうえ、圏央道の埼玉県内及び茨城県内の開通や国道４号バイパスの４車線化等によって交通 アクセスが向上したため、物流倉庫用地の需要は依然として根強い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は流通業務地域としては未成熟であり、取引の目的の中心は、自己用の物流倉庫用地等と認めら れる。また、適切な純収益の把握が困難で、収益価格が把握できなかったため、本件では比準価格を重視しつつも、代 表標準地価格との均衡に留意し、前年公示価格等からの検討結果を考慮のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [ 90.9] [100.0] 100 59,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内企業業績の改善や海外経済の安定等から 需要は堅調であるが、経済活動の下振れリス クも拭いきれていない。 圏央道の埼玉県及び内茨城県内の開通や国道 ４号バイパスの４車線化等の影響もあり、物 流倉庫用地の需要は根強い。 個別的要因の変動及び個別的要因による市場 性の変化などは見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％