鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日部 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２２１２１４０１ -90	春日部市		建付地	（　）	正方形	北東8m市道、南西5.5m、南東5.3m、三方路		準工 (70,200)
b	Ｙ２２１２１４０８ -900	春日部市		建付地	（　）	長方形	東33m国道、西9m、二方路		工業地区計画等 (70,200)
c	Ｙ２２１４６４０５ -91	北葛飾郡杉戸町		建付地	（　）	長方形	南6m町道、中間画地		工専 (60,200)
d	Ｙ２２１２１４０１ -91	春日部市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
e	Ｙ２２１２１４０１ -96	春日部市		建付地	（　）	長方形	西7.1m市道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,442	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	65,158	100 [ 104.0]	62,652	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	63,900
b	(　 ) 79,541	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	76,738	100 [ 123.6]	62,086		63,300
c	(　 ) 43,359	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,966	100 [ 70.5]	62,363		63,600
d	(　 ) 50,633	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,544	100 [ 81.2]	63,478		64,700
e	(　 ) 46,961	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	59,758	100 [ 99.0]	60,362		61,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,400 円／㎡]

春日部 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の工業地域内（流通業務地）内で、再調達原価の把握が出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,708,532	4,082,631	10,625,901	9,106,000	1,519,901	（　0.9570） 1,454,545	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	35,476,707 円　　　　（　 13,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	844.57	Ｓ2	964.57
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	2,592 ㎡	53.0 m x 50.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的な倉庫兼事務所で形式は駐車場付一棟貸し、　賃料算定基準の賃貸面積は２９０坪程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫兼事務所として一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	倉庫	844.57	100.0	844.57	1,380	1,165,507	5.0	5,827,535
							0.0	0
2～	事務所	120.00	100.0	120.00	1,380	165,600	5.0	828,000
							0.0	0
～

～

～

計		964.57	100.0	964.57		1,331,107		6,655,535
								0

⑨年額支払賃料	1,331,107 円　×　12ヶ月　＝　 15,973,284 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 964.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,973,284 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,325,783 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,647,501 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,655,535 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,031 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,708,532 円　　　　（　 5,675 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２２１２１４０２　　　　-90	1,667 ( 1,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [142.0]	100 [111.0]	1,244	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,386 円/㎡　月額支払賃料（　 1,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２２１２１４０８　　　　-90	1,360 ( 1,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [111.0]	1,253
c	Ｑ２２１２１４０８　　　　-92	1,092 ( 1,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	1,454

春日部 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	725,000 円	145,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	638,931 円	15,973,284　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,428,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 928,000 円	145,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	217,500 円	145,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,082,631 円　（　　　　　　 1,575 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 964.57 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,106,000 円（　　　　　 3,513 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,708,532 円
②総費用	4,082,631 円
③純収益　①－②	10,625,901 円
④建物等に帰属する純収益	9,106,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,519,901 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,454,545 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 561 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,476,707 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
春日部 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日部 9-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　石川　輝

TEL.

鑑定評価額

160,000,000 円

１㎡当たりの価格

61,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日部市不動院野字次郎右エ門２７４２番１外				②地積　(㎡)	2,592 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1	倉庫兼事務所Ｓ2	配送センター、倉庫等が断続する流通業務地域	北西12m県道、南西側道	水道、下水	春日部 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 10 ｍ、南 0 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

春日部駅北方

2.5km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小工場、倉庫を中心とする中小工業地域として概ね成熟し地域要因に変化はないが、コロナ禍による巣ごもり
需要や周辺高速交通網の充実もあり、昨年に続き地価はやや強含みで推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内は、工場・倉庫が見受けられる工業地域でありその範囲は埼玉県東部全域等に及ぶ。需要者は、高速道路
ＩＣへの距離、画地規模、雇用環境を踏まえた立地条件等を取引の主要な要素としている。コロナ禍による外出自粛か
ら巣ごもり需要の増大等で、特に物流施設適地の取引需要は堅調な状況にあり、高値の取引も散見される。また、春日
部市内では新たな物流施設の開発が見受けられ、その影響から波及的に工場用地の潜在的価値も高まっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

工場地の場合、業種業態により利用者によって建物の規模、配置等の設計が異なり自己利用を前提に取引されるのが一
般的で、賃貸市場の需要が未成熟のため収益価格が価格形成に与える影響は限定的である。そのため、収益価格は低位
に求められた。また、後述の通り原価法による積算価格は不適用としている。以上より、市場の特性・試算価格の特徴
・代表標準地等の検討を踏まえ実証規範性の高い比準価格を重視し収益価格を参酌して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　久喜 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[ 89.1]

[102.0]
100

61,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はコロナ禍による厳しい状況が徐々に緩
和されているが、持ち直しに弱さがみられ、
引き続き内外経済の下振れするリスクには留
意すべきである。

中小工場や倉庫を中心とした地域であるが、
高速交通網の利便性の向上から需要が増加し
ており、地価は上昇傾向にある地域。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日部 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２２１５４６０１ -901	猿島郡境町		更地	（　）	ほぼ長方形	西19m県道、北16m、東10.5m、三方路		準工 (70,200)
b	Ｙ２２１５４２０１ -97	猿島郡五霞町		更地	（　）	不整形	北西13m町道、北東14m、南西6m、三方路		準工 (70,200)
c	Ｙ２２１２１４０８ -900	春日部市		建付地	（　）	長方形	東33m国道、西9m、二方路		工業地区計画等 (70,200)
d	Ｙ２２１２１４０１ -91	春日部市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,283	100 [ 74.3]	62,292	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	63,500
b	(　 ) 48,400	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	46,971	100 [ 75.4]	62,296		63,500
c	(　 ) 79,541	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	76,738	100 [ 122.6]	62,592		63,800
d	(　 ) 50,633	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,544	100 [ 83.2]	61,952		63,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,600 円／㎡]

春日部 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握ができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,682,013	4,042,079	10,639,934	9,106,000	1,533,934	（　0.9570） 1,467,975	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	35,804,268 円　　　　（　 13,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	844.57	Ｓ2	964.57
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	2,592 ㎡	53.0 m x 50.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的な倉庫で形式は一括貸し、賃料算定基準の賃貸面積は約２９１．７８坪である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫として一括賃貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	844.57	100.0	844.57	1,380	1,165,507	5.0	5,827,535
							0.0	0
2～ 2	事務所	120.00	100.0	120.00	1,360	163,200	5.0	816,000
							0.0	0
～

～

～

計		964.57	100.0	964.57		1,328,707		6,643,535
								0

⑨年額支払賃料	1,328,707 円　×　12ヶ月　＝　 15,944,484 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 964.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,944,484 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,323,392 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,621,092 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,643,535 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,921 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,682,013 円　　　　（　 5,664 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２２１２１４０１　　　　-90	1,236 ( 1,200)	100 [100.0]	[105.3] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [116.0]	100 [ 95.0]	1,389	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,386 円/㎡　月額支払賃料（　 1,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２２１２１４０２　　　　-90	1,667 ( 1,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [142.0]	100 [111.0]	1,244
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日部 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	725,000 円	145,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	637,779 円	15,944,484　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,388,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 928,000 円	145,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	217,500 円	145,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,042,079 円　（　　　　　　 1,559 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 964.57 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,106,000 円（　　　　　 3,513 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,682,013 円
②総費用	4,042,079 円
③純収益　①－②	10,639,934 円
④建物等に帰属する純収益	9,106,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,533,934 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,467,975 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 566 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,804,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,800 円／㎡）