別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 春日部 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 -28 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　輝   TEL.

鑑定評価額 8,110,000 円  １㎡当たりの価格 73,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市藤塚字荻原１５２０番４８ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 藤の牛島 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ４．７ｍ市道 交通 施設 藤の牛島駅南東方 330m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅中心の区画整然とした地域であり地域要因の変化はない。微減傾向にあった地価はコロナ禍ではある が比較的需要は堅調であるため持ち直しの動きが見受けられる。そのため地価は横這いで推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武野田線「藤の牛島」駅を中心とする住宅地域で、圏域には戸建住宅が建ち並ぶ地域を中心に畑や空 地等の混在住宅地域も含まれる。年前半は全体的にコロナ禍の巣ごもり需要の住宅需要もあってか取引件数は堅調であ ったが、在庫が減少している影響等もあり年後半はやや減少傾向にある。なお、需要者は市内在住者が中心であり、新 築戸建は２，０００万円以上の不動産への引き合いは弱いが、地域内の需要は比較的堅調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺のアパート等の収益市場は未成熟であり、典型的な需要者は居住の快適性等の戸建住宅利用が中心であるた め、収益価格が標準地の価格形成に与える影響は皆無に等しい。そのため、収益還元法を非適用としている。また、既 成市街地であるため、原価法も適用していない。以上より、市場の特性及び代表標準地等からの検討をも踏まえ、実証 規範性の高い比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日部 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [101.5] 100 73,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況が徐々に緩 和されているが、持ち直しに弱さがみられ、 引き続き内外経済の下振れするリスクには留 意すべきである。 駅徒歩圏内の小規模住宅を中心とした住宅地 域であるが、徒歩圏内の区画整然とした地域 のため、地価は比較的、安定的な地域である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％