鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日部 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２２１２１４０８ -51	春日部市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｙ２２１２１４０９ -30	春日部市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｙ２２１２１４０１ -17	春日部市		貸家建付地	（　）	不整形	北東22m市道、南東4m、角地		１住居 (70,200)
d	Ｙ２２１２１４０８ -300	春日部市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西10m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２１２１４０１ -20	春日部市		更地	（　）	台形	北4.3m市道、中間画地		１住居 (60,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,642	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	94,973	100 [ 98.9]	96,029	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 73,609	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	81,788	100 [ 84.6]	96,676		101,000
c	(　 ) 98,401	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	101,447	100 [ 109.3]	92,815		97,000
d	(　 ) 87,049	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	83,134	100 [ 86.7]	95,887		100,000
e	(　 ) 100,700	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,599	100 [ 99.7]	100,902		105,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

春日部 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,346,559	755,744	2,590,815	2,397,300	193,515	（　0.9739） 188,464	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,188,089 円　　　　（　 23,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	107.73	ＬＳ2	197.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	180 ㎡	11.7 m x 15.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅形式は、２ＬＤＫのファミリータイプで、１世帯専有面積は、４９．３６㎡である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	98.73	100.0	98.73	1,462	144,343	1.0	144,343
							1.0	144,343
地上 2～ 2	居宅	98.73	100.0	98.73	1,491	147,206	1.0	147,206
							1.0	147,206
～

～

～

計		197.46	100.0	197.46		291,549		291,549
								291,549

⑨年額支払賃料	291,549 円　×　12ヶ月　＝　 3,498,588 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 197.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,498,588 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 290,383 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,208,205 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	291,549 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,674 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 291,549 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 135,680 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,346,559 円　　　　（　 18,592 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２２１２１４０５　　　　-10	1,952 ( 1,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	1,881	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,497 円/㎡　月額支払賃料（　 1,462 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２２１２１４０８　　　　-2	2,300 ( 2,205)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [103.5]	2,223
c	Ｑ２２１２１４０８　　　　-7	1,060 ( 1,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,387

春日部 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,000 円	36,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	139,944 円	3,498,588　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 292,800 円	36,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	73,200 円	36,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,600 円	36,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 755,744 円　（　　　　　　 4,199 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 197.46 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,397,300 円（　　　　　 13,318 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,346,559 円
②総費用	755,744 円
③純収益　①－②	2,590,815 円
④建物等に帰属する純収益	2,397,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	193,515 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	188,464 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,047 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,188,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
春日部 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日部 -8

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　中島　信吾

TEL.

鑑定評価額

18,000,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日部市浜川戸１丁目１１番８				②地積　(㎡)	180 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ1	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	八木崎 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　　北　６
ｍ市道

交通

施設

八木崎駅北方

700m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

八木崎駅徒歩圏の住宅地域で市内の中低位エリア。市場は建築コスト高騰や中古物件減少で販売額上昇の状況だ
が土地の流通は回復期にある。当面は横這い傾向と予測するが、コロナ新変異株や原油高の動向如何にもよる。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武伊勢崎線及び同野田線沿線で春日部、八木崎、一ノ割駅徒歩圏に存する中規模住宅地域の圏域。需要
者の中心は一次取得者層で春日部以北の沿線居住者が多い。浜川戸１丁目を含む周辺地区ではパワービルダー等による
小規模の宅地開発が中心で、市場はコロナ禍の回復期にあって底堅い需要が伺える。土地取引相場は１，５００万円程
度と昨年並みだが、新築戸建物件は建築費が高騰しているため３，０００万円超となり、販売価格は上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地元近隣の勤務者を中心とするアパートも見られるが、地域内は居住性重視の自用目的取引が主体である。賃料水準は
改善しているが、建築費のさらなる高騰で今回も収益性が逓減して収益価格は低位となった。また、積算価格は後述の
通り原価法が適用出来なかった。以上より本件では、前年価格との連続性の中で実証的な比準価格を中心として収益価
格は参考程度に止め、さらに前年代表標準地からの規準価格との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日部 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 145,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.5]

100
[148.7]

[104.5]
100

100,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口微減、高齢化率上昇、新築着工数は減少
傾向。新型コロナ感染者は減少し国内需要は
回復基調だが、新変異株拡散動向や原燃料費
上昇が懸念材料。

八木崎駅徒歩圏内で住宅地としての熟成度は
高いが、街路・画地・環境条件による個別化
が顕著。市場は回復期で購入需要もあるが、
地価は横這い。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日部 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２２１２１４０８ -300	春日部市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西10m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｙ２２１２１４０８ -51	春日部市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２１２１４０８ -21	春日部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｙ２２１２１４０１ -17	春日部市		貸家建付地	（　）	不整形	北東22m市道、南東4m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,049	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	83,134	100 [ 86.7]	95,887	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 91,642	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	94,973	100 [ 97.9]	97,010		101,000
c	(　 ) 124,259	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	130,661	100 [ 133.9]	97,581		102,000
d	(　 ) 98,401	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	101,549	100 [ 107.1]	94,817		99,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

春日部 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,346,559	755,744	2,590,815	2,397,300	193,515	（　0.9739） 188,464	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,188,089 円　　　　（　 23,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	107.73	ＬＳ2	197.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	180 ㎡	11.7 m x 15.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的な共同住宅で形式はファミリータイプ４戸、　一世帯平均専有面積は約４９．３６㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	98.73	100.0	98.73	1,462	144,343	1.0	144,343
							1.0	144,343
地上 2～ 2	居宅	98.73	100.0	98.73	1,491	147,206	1.0	147,206
							1.0	147,206
～

～

～

計		197.46	100.0	197.46		291,549		291,549
								291,549

⑨年額支払賃料	291,549 円　×　12ヶ月　＝　 3,498,588 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 197.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,498,588 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 290,383 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,208,205 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	291,549 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,674 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 291,549 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 135,680 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,346,559 円　　　　（　 18,592 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２２１２１４０５　　　　-10	1,952 ( 1,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	1,881	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,525 円/㎡　月額支払賃料（　 1,462 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２２１２１４０８　　　　-2	2,300 ( 2,205)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [103.5]	2,223
c	Ｑ２２１２１４０８　　　　-7	1,060 ( 1,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 98.0]	100 [101.5]	1,366

春日部 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,000 円	36,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	139,944 円	3,498,588　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 292,800 円	36,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	73,200 円	36,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,600 円	36,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 755,744 円　（　　　　　　 4,199 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 197.46 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,397,300 円（　　　　　 13,318 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,346,559 円
②総費用	755,744 円
③純収益　①－②	2,590,815 円
④建物等に帰属する純収益	2,397,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	193,515 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	188,464 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,047 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,188,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）