鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東松山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東松山 -210862	東松山市		建付地	（　）	長方形	南13m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	東松山 -210870	東松山市		更地	（　）	正方形	北13m県道、中間画地		商業 (80,400)
c	東松山 -210871	東松山市		建付地	（　）	長方形	東10.7m県道、中間画地		近商地区計画等 (80,200)
d	東松山 -211050	東松山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東12m、角地		近商地区計画等 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,000	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	131,131	100 [ 104.4]	125,604	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 219,768	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	220,427	100 [ 139.0]	158,581		159,000
c	(　 ) 86,250	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,509	100 [ 83.7]	103,356		103,000
d	(　 ) 90,713	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	88,159	100 [ 84.9]	103,839		104,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.8	交通・接近　 -7.9	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.8	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	同族間取引	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -15.0
c	同族間取引	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

東松山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,624,389	1,496,365	5,128,024	4,628,820	499,204	（　0.9718） 485,126	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	9,153,321 円　　　　（　 44,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東松山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	164.21	Ｓ2	299.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	206 ㎡	19.0 m x 11.5 m	前面道路：市道　 9.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２Ｆ共に店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	149.96	100.0	149.96	2,039	305,768	2.0	611,536
							1.0	305,768
2～ 2	店舗	149.96	100.0	149.96	1,835	275,177	2.0	550,354
							1.0	275,177
～

～

～

計		299.92	100.0	299.92		580,945		1,161,890
								580,945

⑨年額支払賃料	580,945 円　×　12ヶ月　＝　 6,971,340 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 299.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 179,952 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,151,292 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 715,129 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,436,163 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,161,890 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,457 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 580,945 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 177,769 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,624,389 円　　　　（　 32,157 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東松山（賃）　　　　-210804	2,597 ( 2,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,485	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,039 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東松山（賃）　　　　-210805	1,878 ( 1,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,081
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東松山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	309,000 円	61,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	357,565 円	7,151,292　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 196,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 509,800 円	61,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	61,800 円	61,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,800 円	61,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,496,365 円　（　　　　　　 7,264 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,800,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 299.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,628,820 円（　　　　　 22,470 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,624,389 円
②総費用	1,496,365 円
③純収益　①－②	5,128,024 円
④建物等に帰属する純収益	4,628,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	499,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	485,126 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,355 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,153,321 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
東松山 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東松山 5-3

埼玉県

埼玉第９

氏名

不動産鑑定士　原嶋　康仁

TEL.

鑑定評価額

24,300,000 円

１㎡当たりの価格

118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東松山市箭弓町２丁目５４９６番１外｢箭弓町２－３－２｣				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1.5:1	店舗Ｓ2	小規模店舗等が建ち並ぶ駅西口商業地域	北9.6m市道	水道、ガス、下水	東松山 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 228 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

９．６ｍ　市道

交通

施設

東松山駅北西方

70m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

東松山駅西口の駅前商業地であり、小売店舗等が建ち並ぶが、しばらくは現状を維持していくものと予想する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武東上線沿線で、東松山市内の駅周辺並びに幹線道路沿いの商業地域の圏域。需要者の中心は地元にて
事業を展開する個人事業者等である。対象地は東松山駅西口の商業地域であるが、東松山駅東口に客足は吸収されつつ
あり、全般的に営業収益は低下傾向である。しかし、東松山駅周辺に高めの不動産取引が散見され、価格水準からみて
既に低価格帯に入っており、近年、市街地中心部を中心に需要の持ち直し傾向が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

求められた試算価格は上記２価格である。比準価格は不動産市場の実態を直接反映しており実証的で信頼性が高い。ま
た収益価格は直接法から求められた価格であり、適用に際して想定条件に依存しているが、商業地の価格形成において
は土地の収益性が重要な理論的根拠となる。したがって、比準価格及び収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東松山 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 163,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[138.9]

[100.0]
100

118,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全体的な経済動向は新型コロナの厳しい状況
が緩和される中で持ち直しの動きも見られる
が、変異株、原材料価格の動向に注意が必要
である。

東松山駅西口の駅前商業地である。新型コロ
ナによる厳しい状況が緩和される中、地域要
因に大きな変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.3
交通・接近　　　  -5.2
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東松山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東松山 -210862	東松山市		建付地	（　）	長方形	南13m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	東松山 -211050	東松山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東12m、角地		近商地区計画等 (100,200)
c	東松山 -211180	東松山市		更地	（　）	ほぼ整形	南西10.5m市道、中間画地		商業 (80,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,000	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	131,131	100 [ 105.4]	124,413	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 90,713	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	88,159	100 [ 84.9]	103,839		104,000
c	(　 ) 104,100	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,308	100 [ 85.1]	122,571		123,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.8	交通・接近　 -7.9	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -12.2	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

東松山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,659,419	1,498,254	5,161,165	4,628,820	532,345	（　0.9718） 517,333	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	9,761,000 円　　　　（　 47,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東松山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	164.21	Ｓ2	299.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	206 ㎡	19.0 m x 11.5 m	前面道路：市道　 9.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階店舗のフロア貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	149.96	100.0	149.96	2,050	307,418	2.0	614,836
							1.0	307,418
2～ 2	店舗	149.96	100.0	149.96	1,845	276,676	2.0	553,352
							1.0	276,676
～

～

～

計		299.92	100.0	299.92		584,094		1,168,188
								584,094

⑨年額支払賃料	584,094 円　×　12ヶ月　＝　 7,009,128 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 299.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 179,952 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,189,080 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 718,908 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,470,172 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,168,188 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,514 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 584,094 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 178,733 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,659,419 円　　　　（　 32,327 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東松山（賃）　　　　-210804	2,597 ( 2,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	2,220	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,112 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東松山（賃）　　　　-211004	1,919 ( 1,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,020
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東松山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	309,000 円	61,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	359,454 円	7,189,080　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 196,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 509,800 円	61,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	61,800 円	61,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,800 円	61,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,498,254 円　（　　　　　　 7,273 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,800,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 299.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,628,820 円（　　　　　 22,470 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,659,419 円
②総費用	1,498,254 円
③純収益　①－②	5,161,165 円
④建物等に帰属する純収益	4,628,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	532,345 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	517,333 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,511 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,761,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,400 円／㎡）