別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 東松山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松山 -6 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　和範   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松山市大字東平字末田７５７番１ ②地積 　(㎡) 569   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南6m市道、西側道 水道 東松山 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       569 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東松山駅北方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から離れた農家集落地域であるため、今後も現状と変わらず、少子高齢化や若者の転出で徐々に衰退 すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね東松山市北部の市街化調整区域内の農家住宅地。需要者の中心は、圏域内の居住者・出身者と考え られる。梨園で有名な農家集落地域で、都市計画法３４条１２号（既存の集落）のため、隣地購入やソーラー目的の山 林の取引が中心。中山団地や月中団地といった大規模な旧既存住宅団地を擁するほか、都市計画法３４条１１号分譲も 見られるが、東松山市では令和５年度より縮小する予定。土地で５００～１０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試 算せず、本件においては同一需給圏内において類似する取引事例から得られた比準価格を標準として、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松山 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [139.1] [100.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本はメディアが煽り過ぎたせいで年配をは じめコロナ恐怖心が残り、消費はゆるやかな 回復となる。また、金融緩和継続も物価・金 利は要警戒。 地域要因に変動はない 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +9.6 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％