別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 本庄 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本庄 -11 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　邦展   TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本庄市児玉町八幡山字町西２５５番６ ②地積 　(㎡) 324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西4.8m市道 水道、下水 児玉 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地から距離のある旧児玉 町の住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 児玉駅北西方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか空地も見られる郊外の住宅地域で、変化の要因も乏しいため当面現状の住環境を維持すると予測 する。周囲で取引は散見されるが需給とも乏しく、地価は依然下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧児玉町を中心にＪＲ八高線の児玉駅、丹荘駅、松久駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者は旧児玉町 を中心とする本庄市及び児玉郡内に居住する一次取得者が中心である。居住環境の良好な住宅地は底堅い値動きをして いるが、市街地や商業施設等への接近性に劣る郊外の住宅地は土地需要が引き続き低迷しており地価の下落率は市街地 よりやや大きい。市場の中心価格帯は土地２５０㎡程度で５００万円前後、新築戸建住宅は２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅の中に空地も見られる郊外の住宅地域であり賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。旧 児玉町における取引事例は少ないが採用した事例を含めて類似地域において代替競争関係にある事例資料が収集し得た ことから比準価格の信頼性は高いと判断した。従って比準価格を標準としつつ収集した事例資料や単価と総額との関連 にも留意のうえ、市場の需給動向を勘案し前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県最北部の都市で、人口は微減傾向である。 新型コロナの影響は比較的限定的であったた め、取引件数も安定的に推移している。 空地等も見られる旧児玉町に存する住宅地で あり、利便性が劣る。特に大きな変化は見ら れず需要も乏しく、依然下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％