鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

本庄 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	本庄本庄Ｒ０３ -41703	本庄市		建付地	（　）	不整形	東4m市道、北4m、二方路		１住居 (70,160)
b	本庄本庄Ｒ０４ -11713	本庄市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	本庄本庄Ｒ０４ -11005	本庄市		更地	（　）	ほぼ台形	北16m市道、中間画地		１住居地区計画等 (70,200)
d	本庄本庄Ｒ０４ -10218	本庄市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、北西6m、準角地		１住居 (70,200)
e	本庄本庄Ｒ０４ -11805	本庄市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,552	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.0]	40,747	100 [ 131.0]	31,105	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	32,500
b	(　 ) 42,794	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	40,251	100 [ 132.4]	30,401		31,800
c	(　 ) 31,200	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	31,988	100 [ 104.2]	30,699		32,100
d	(　 ) 27,746	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	26,781	100 [ 87.7]	30,537		31,900
e	(　 ) 48,290	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	45,557	100 [ 115.3]	39,512		41,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.4	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +7.6	環境　　　　 -9.5
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -14.5
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,000 円／㎡]

本庄 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		規模及び間口・奥行等の画地条件、並びに当該地域の賃貸不動産の市場動向等を考慮した結果、共同住宅の建築を想定することが困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
本庄 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

本庄 -7

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　直井　裕

TEL.

鑑定評価額

3,170,000 円

１㎡当たりの価格

32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	本庄市日の出４丁目１２５０番１５１｢日の出４－９－１５｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他） (60,168)
	1:1	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅団地	南東4.2m市道	水道、ガス、下水	本庄 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 10 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 9.9 ｍ、規模　　 99 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．２ｍ市道

交通

施設

本庄駅北東方

2.2km

法令

規制

２中専
(60,168)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅団地で、当面現状のまま推移するものと思料する。地価水準は
弱含みで推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ高崎線本庄駅勢圏及び上越新幹線本庄早稲田駅勢圏の住宅地域。需要者は本庄市及び児玉郡内に居住
する３０代～４０代の一次取得層が中心であると考えられる。当該地域は駅からやや離れている事もあり利便性がやや
劣り人気が低調で空家が目立っている。コロナ禍の影響が和らぎつつあるものの需要は弱い状況が続いている。市場で
の需要の中心となる価格帯は、土地は３５０万円前後、新築戸建住宅は１７００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域では戸建住宅地としての自己利用目的の需要が中心で、対象公示地の規模及び間口・奥行等の画地条件、賃貸
市場の動向等から共同住宅の建築を想定することは困難であり、収益還元法の適用は現実的でないため断念した。弱含
みの状況が続いている当該地域の市場動向を勘案し、代表標準地からの検討を踏まえ、実際の取引市場を反映した比準
価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　本庄 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 65,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[106.0]

100
[202.7]

[104.5]
100

32,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地
取引件数は増加している。コロナ禍の影響に
より停滞感のあった市場には徐々に動きが戻
ってきている。

地域要因に特段の変動は認められないが、当
該地域における需要は弱く、過去１年間の地
価は下落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。代替・競争等の関
係にある不動産と比較した優劣及び競争力の
程度は普通で変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +6.5
環境　　　　　　 +84.8
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

本庄 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	本庄本庄Ｒ０３ -41802	本庄市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西5.1m、南東4.2m、三方路		２住居 (70,200)
b	本庄本庄Ｒ０４ -11713	本庄市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	本庄本庄Ｒ０３ -41015	本庄市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	本庄本庄Ｒ０３ -41032	本庄市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,858	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	46,462	100 [ 150.1]	30,954	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	32,300
b	(　 ) 42,794	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	40,251	100 [ 133.5]	30,151		31,500
c	(　 ) 31,488	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	30,899	100 [ 99.6]	31,023		32,400
d	(　 ) 30,665	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	29,653	100 [ 97.8]	30,320		31,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,000 円／㎡]

本庄 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		規模及び間口・奥行等の画地条件、並びに当該地域の賃貸不動産の市場動向等を考慮した結果、共同住宅の建築を想定することが困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ