別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 本庄 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本庄 -5 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　香織   TEL.

鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本庄市小島２丁目１７８９番７ ｢小島２－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 本庄 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 本庄駅北西方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか農地もみられる地域であり、最寄駅から遠いため、当面は宅地化は進まずに現状のまま推移する とみられる。地価は当該地域の土地需要を反映して下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線の本庄駅、神保原駅の各駅勢圏の住宅地域である。需要者は本庄市及びその周辺市町に居住す る一次取得者が中心である。標準地が存する地域は駅からやや遠く土地需要が弱いため、地価も弱含みである。市場の 中心価格帯は土地２００㎡程度で５００万～８００万円、新築戸建住宅は２０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は共同住宅等の収益物件も見られるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益価格 の試算は断念し、比準価格のみの試算となった。また、自用の住宅取得目的の取引が中心の地域であることから、居住 の快適性を重視する住宅地の取引市場を反映した比準価格は説得力を有すると判断した。以上より、比準価格を採用す ることとし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　本庄 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [194.0] [101.5] 100 32,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本庄市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向。建築着工件数は前年よりやや減少。新型 コロナの住宅地の地価への影響はほとんどな いとみられる。 最寄駅から遠く生活利便性がやや劣る住宅地 域である。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +76.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％