別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 本庄 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本庄 -1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　山田　寛之   TEL.

鑑定評価額 2,870,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本庄市児玉町金屋字西１９８番１２ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西4.3m市道 水道 児玉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 児玉駅南西方 1.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はないため当分の間、現状程度の利用を維持するものと予測する。新型コロナウイルス 感染症拡大前から宅地需要はやや弱含みの状況が続いており、地価はやや下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は児玉地区を中心に、ＪＲ八高線沿線の丹荘駅、松久駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者は児玉地区 を中心に、本庄市及び児玉郡内に居住する３０代～４０代の一次取得者が多く、ＪＲ高崎線沿線の市町からの転入も見 られるが数は少ない。土地取引は前年同期比で増加傾向にあるが、潜在的需要に乏しく弱含みである。土地は２５０㎡ 程度で３００万円台後半～６００万円程度、新築戸建物件は２０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、周辺にはアパート等はほとんど見られず、持ち家指向が強く、自用の一般住宅を目的とする取引が中心 で、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は非適用とした。取引事例比較法において採用した事例はいずれも旧 児玉町内の事例で規範性が高く、比準価格は不動産市場を概ね適正に反映しているものと判断する。よって、比準価格 を標準とし、当該地域の市場動向を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　本庄 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [124.1] [103.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、世帯数は微増傾向で推移。 土地取引件数も１月～８月までは前年同期比 で約１０％増加。新型コロナの影響は限定的 と思われる。 周辺に空地等が見られるが、宅地開発等はな く地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.4 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％