別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 加須 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 9-2 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 220,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市栄字六軒３７６番 ②地積 　(㎡) 12,153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫 Ｓ3 中規模の工場、倉庫 等が見られる工業地 域 北東12m市道 水道 新古河 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 新古河駅南西方 3.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ２０２１年中、加須市内でディベロッパーによる物流施設の活発な投資があったが、旧北川辺築は比較的需要が 弱い。他県の自治体との競争が激しくなっている。地価は当面横ばいまたはやや上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、加須市及びその周辺市における圏央道及び東北自動車道沿線を中心とする工業地域。需要者は埼玉県北 東部で事業拠点を求めている事業法人や物流ＲＥＩＴ等の投資法人等が中心。加須市周辺では、圏央道開通効果により 物流関連施設の土地需要が高まっているものの、当該近隣地域までその影響は強く及んでいない。工業地域における需 要者のニーズは多様であり、地域の需給中心価格帯は見い出せないものの、概ね坪当り５～８万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の倉庫・工場等が中心の地域であり標準的な賃料の把握が困難なこと、事業収支及び賃貸需要の観点から工場等の 賃貸想定をすることが現実的でないこと等から、収益価格の試算は断念した。比準価格は４事例から求めており、市場 性を反映し規範性は高い。実証的で説得力を有する比準価格を標準とし、前年標準地価格からの連続性も考慮しながら 、周辺工業地における標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ２０２１年中、加須市内でディベロッパーに よる物流施設の竣工・開設が２件ほど、用地 取得・計画発表が５件ほどあった。活発な投 資が続いている。 主要幹線道路へのアクセスは劣るが、本件土 地と建物が売買になった。建物が経年により 劣化しているのにもかかわらず成約価格はか なり高かった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％