別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 加須 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 9-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　武田　昌之   TEL.

鑑定評価額 456,000,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市鴻茎３２０５番１ ②地積 　(㎡) 10,029   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (50,200) （その他） 地区計画等 (60,200) 1:1 倉庫 ＲＣ4 中小規模の倉庫、工 場等が建ち並ぶ工業 団地 北西25m市道、三方路 水道、ガス、下水 加須 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   180 ｍ、南   210 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ市道 交通 施設 加須 4.1km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場や倉庫が建ち並ぶ工業団地内の地域。土地利用は安定しており、当面は現状を維持して推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一受給圏は、加須市及びその周辺市における圏央道及び東北自動車道沿線を中心とする工業地域。主たる需要者は埼 玉県北東部中心に広域に事業拠点を求めている物流、製造業が中心。当該需給圏では、圏央道と東北道の接続により関 東内陸部の物流の拠点としての利便性が向上しており、規模のまとまった物流施設用地の需要は高まっている。工業地 域における需要者のニーズは多様であり、取引の中心となる価格帯は一概には見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地周辺は、自用の倉庫・工場等が中心の地域であり標準的賃料把握が困難なこと、事業収支の観点から賃貸工場等 を想定することが非現実的であることから、収益価格の試算は断念した。よって、本件においては、実証的で規範性、 説得性が高い比準価格を標準として、前年の標準地価格から検討した価格及び代表標準地との検討、更に周辺工業地の 標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [119.5] [101.0] 100 45,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ポストコロナを見据えた動きは加速しつつあ るが、供給面の制約、建築費や原材料価格動 向、金融市場変動等の不動産市況に及ぼす影 響に注視が必要。 国道１２２号への接近性に優れた工業団地で あり、大きな変動は認められない。今後も物 流施設関連の需要を中心に堅調に推移してい くものと予測。 個別的要因に変動は見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％