別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 加須 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -25 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　奥出　研二   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市北下新井字下堤外１８７８番３ (野中１０４街区１－３) ②地積 　(㎡) 302   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が増えつつ ある区画整理中の住 宅地域 東6m区画街路 水道 栗橋 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 野中土地区画整理事業地内 街 路 基準方位　北　　６ ｍ区画街路 交通 施設 栗橋駅南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が増えつつある区画整理中の住宅地域で、土地区画整理事業の進捗に伴い、住宅地としての熟成度を緩 やかに高めていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね加須市及び隣接する久喜市に在する中規模住宅地域。需要者は市内在住または市内在勤の一次取得者 が大半を占めるが、建売目的の地元不動産業者等の需要もみられる。需給動向については、土地区画整理事業の進捗に 伴い利便性は向上しているが、需要はやや弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、土地１，０００万円前 後（規模３００㎡程度）、新築戸建住宅で２，０００万円前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は一般住宅等の自己使用目的の取引が中心で、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引 事例が入手できた。一方、近隣地域は第一種低層住居専用地域で容積率が１００％であり、事業収支の観点から経済合 理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格の適用は断念した。したがって、市場における取引の実態を反映し た比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [140.3] [103.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減、世帯数は微増。県内経済 はコロナ禍の影響で厳しい状況が続いており 、不動産の需要・取引件数は弱含みで推移し ている。 栗橋駅から２．０㎞に位置する接近性に見劣 りする住宅地域であるが、土地区画整理事業 の進捗に伴って熟成度を高めつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％