別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 加須 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -24 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　武田　昌之   TEL.

鑑定評価額 4,780,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市旗井字天神１７番１９ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 西4.9m市道 水道、下水 栗橋 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．９ｍ市道 交通 施設 栗橋 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地であるものの、駅接近性等の利便性がやや劣り、地価下落傾向が継続している。地域要因に大きな 変動は認められないことから、当面は現状を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、加須市及び隣接市町を中心とした住宅地域一体と判定した。需要者の属性は、旧大利根町、旧栗橋町に 地縁性を有する一次取得者層が中心となっている。ＪＲ駅勢圏ではあるものの、利便性、住環境等がやや劣ること等か ら、需要は弱含みで推移している。土地は、１５０㎡程度で４００万円～６００万円程度、新築戸建物件は、１７００ 万円～２０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場性及び事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であることから、収益価格は試算しなかった。自用 目的の取引が中心の地域であることから、市場の実態を反映し規範性、説得性が高く、信頼性の認められる比準価格を 重視することが妥当と判断した。更に前年の標準地価格から検討した価格及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [144.3] [103.0] 100 32,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ポストコロナを見据えた動きは加速しつつあ るが、供給面の制約、建築費や原材料価格動 向、金融市場変動等の不動産市況に及ぼす影 響に注視が必要。 価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変 動はない。市街化区域内の住宅地域ではある が、駅距離等利便性が劣り、宅地需要の弱含 みが続く地域。 個別的要因に変動は見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +37.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％