別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 加須 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -21 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　山口　邦男   TEL.

鑑定評価額 4,060,000 円  １㎡当たりの価格 36,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市鳩山町１２番１１ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、事業所等 のほか駐車場が多い 住宅地域 東6m市道 水道 鷲宮 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ６ｍ市道 交通 施設 鷲宮駅北方 1.4km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　周辺地域との競争もあり、駅接近には恵まれないため需要は今後もつかみ切れず地価の微減下落は継続すると 予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は加須市及び久喜市の旧鷲宮町で東武伊勢崎線沿線にあたっている。需要者は市内在住在勤の一次取得者 が主である。市街化区域であるが隣接の川口地区の街路整備された住宅街の土地と競合する一方で、割安感のある周辺 の市街化調整区域内の宅地とも競合して需要は伸び悩みの感も出て弱含んでいる。土地は１５０㎡～２００㎡程度で６ ００万円～１０００万円、新築戸建で２１００万円前後が価格の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市場の取引は自用の物件が中心であって、比準価格は実証性が高い。近隣地域とその周辺は収益物件たる不動産は殆 んど見当たらないため貸家想定は難しく収益還元法は断念した。したがって市場の実証性を重視する観点から、比準価 格をもって標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.5] 100 [125.7] [103.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　一昨年より続くコロナ禍ての不動産需要は 通年では持ちこたえて微減にとどまる。市域 の人口及び所得の減少はマイナス要因である 。 　加須市ながら久喜市域寄りの地域であり、 周辺に工場事業所も配置され、用途性に富ん だ地域といえる。地域要因に格段の変化はな い。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％