別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 加須 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -18 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　山口　邦男   TEL.

鑑定評価額 6,990,000 円  １㎡当たりの価格 43,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市旗井１丁目２１番２２外 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 栗橋 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 栗橋駅北西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 　旧栗橋町、加須市域他地区からの若年世帯の転居需要も多い。県南部への通勤者を中心に周辺勤労世帯の需要 をどこまで取り込めるかに地価情勢の成否があると推量。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は加須市及び久喜市とりわけＪＲ線及び東武日光線の「栗橋駅」を中心に旧大利根町と旧栗橋町とにまた がるエリアである。需要者は加須市、久喜市内の在住在勤の一次取得者が大半を占める。ほぼ徒歩圏で区画整理された 区域であり、画地配置は良好で居住環境も比較的良好なことから、需要は安定している状態にある。取引の中心となる 価格帯は、土地２００㎡程度で、８００万円～１２００万円、新築戸建で２０００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建一般住宅が建つ中にアパートも散見されるが、それは従来の地主が節税等で経営する場合が大半で、一般に土地 自体の収益は殆んど重視されていない現状から、純収益は僅かで収益価格は低位なものとなった。一方、比準価格は多 数の取引事例からのもので、市場の実態を反映したものとして実証的であり、取引自体も自用目的が支配的であること を重くみて、比準価格を標準とし収益価格を参考に留め代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [108.3] [104.5] 100 43,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　一昨年より続くコロナ禍ての不動産需要は 通年では持ちこたえて微減にとどまる。市域 の人口及び所得の減少はマイナス要因である 。 　区画整理事業が済み戸建業者の開発分譲も 進む状況にはある。また周辺の野中区画整理 事業も施行中であり、活性化されている面が ある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％