別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 加須 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -16 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　武田　昌之   TEL.

鑑定評価額 2,740,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市向古河字下悪戸２３８６番６外 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地等が見られる 住宅地域 北東4.3m市道 水道 新古河 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 新古河 1.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 空地等も散見される地域であるが、人口減少傾向が顕著であり、新規の宅地開発も少ない。当面、現状の環境を 維持するものと予測される。周辺の住宅需要は限定的であり、地価水準は弱含みが続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武日光線沿線の加須市及び隣接市町を中心とした住宅地域一体と判定した。需要者の中心は、同一受給 圏内に居住する一次取得者層が多く、圏外からの転入者は限定される。居住環境としての利便性が低く地価水準も下落 傾向が継続中である。取引の中心となる価格帯は、２００～３００㎡程度の土地で総額３００万円～６００万円程度。 新築戸建住宅の供給は少なく、中古住宅の取引が殆どであることから、新築戸建住宅の相場把握は困難となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 非線引都市計画区域内の住宅地域内に存し、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であることから、 収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、取引件 数が少なく未成約の物件が相当数滞留している市場全体の状況も十分考慮したうえで、前年の標準地価格から検討した 価格及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [103.0] 100 [ 82.8] [101.5] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ポストコロナを見据えた動きは加速しつつあ るが、供給面の制約、建築費や原材料価格動 向、金融市場変動等の不動産市況に及ぼす影 響に注視が必要。 非線引都市計画区域内の住宅地域であり大き な変動は見受けられない。需要は限定的であ り、不動産取引も低調が続く地域。 個別的要因に変動は見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％