別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 加須 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　堀口　雄一朗   TEL.

鑑定評価額 8,650,000 円  １㎡当たりの価格 43,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市東栄１丁目１２８２番４外 ｢東栄１－３－３２｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,176) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南西4.4m市道 水道、下水 加須 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．４ ｍ市道 交通 施設 加須駅南東方 900m 法令 規制 １住居 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地として安定しており、今後とも略現状の環境を維持してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね加須市内の東武伊勢崎線沿線の住宅地域。需要者は市内在住又は市内在勤の一次取得者が中心。地域 周辺は、市内では比較的利便性に恵まれた既成の住宅地である。需給は総じて弱含みながらも不動産業者の戸建・宅地 分譲価格は相対的に堅調で、一方、個人間の取引価格は低調で推移している。取引価格の分散は拡大傾向にある。土地 は１５０～２００㎡程度で６００～１０００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円台前半が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 現実の取引価格は当事者の属性等による相応の分散が見られる中、多数の取引事例から典型的な市場水準となりうる価 格を見出して比準価格を試算した。土地所有者が節税目的のためにアパート等を建設するケースでは土地取得費の回収 は前提としておらず土地帰属純収益がマイナスとなり収益価格が試算できなかった。比準価格を採用すべきところ、低 位な価格帯の取引が一定割合を占める市場実態を考慮し、昨年との市場動向の変動を勘案して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.5] 100 [108.2] [104.5] 100 43,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年の加須市内の土地・戸建住宅の取引 は分譲を中心に復調しているが、調整区域の 物件が多く、市街地住宅地は弱含みの状況が 継続中。 利便性・居住環境は普通程度であるが、市街 化調整区域内の物件との競合もあって買い手 優位の状況が継続中。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％