別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 加須 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -4 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　武田　昌之   TEL.

鑑定評価額 7,340,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市花崎４丁目１８番２外 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 加須 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 加須 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域。地域要因に大きな変動は認められないことから、当面は現状を維 持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね加須市及び隣接市の東武伊勢崎線沿線に在する中規模住宅地域。需要者は市内在住または市内在勤の 一次取得者が大半を占めるが、建売目的の地元不動産業者等の需要も見受けられる。駅接近性がやや劣る点や調整区域 内物件との競合により、ここ数年の需給は弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、土地で６００万円～１ ，０００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域内の住宅地域内に存し、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であることか ら、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が中心の地域であることから、市場の実態を反映し規範性、説得性が 高い比準価格を重視し、前年の標準地価格から検討した価格及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.5] 100 [109.8] [101.5] 100 41,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ポストコロナを見据えた動きは加速しつつあ るが、供給面の制約、建築費や原材料価格動 向、金融市場変動等が不動産市況へ及ぼす影 響に注視が必要。 住環境が比較的良好なものの、駅接近性がや や劣る住宅地。相対的に低廉な価格水準の調 整区域内宅地供給は継続中。周辺地域の地価 への影響が懸念。 個別的要因に変動は見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％