別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 加須 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -3 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　堀口　雄一朗   TEL.

鑑定評価額 8,520,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市南篠崎２丁目７番１９ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、下水 花崎 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 花崎駅北西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工業団地に隣接した区画整理済みの低層住宅地域で土地利用は安定的であり、今後とも現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね加須市内の東武伊勢崎線沿線に位置する住宅地域。需要者は市内在住者又は市内在勤の３０～４０代 の一次取得者が中心。地域周辺は区画整理済であるが工業団地に隣接してやや居住環境に劣る住宅地。需給は総じて弱 含みながらも不動産業者の戸建・宅地分譲価格は相対的に堅調で、一方、個人間の取引価格は低調で推移している。土 地は１５０～２００㎡程度で６００～１０００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円台前半が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 現実の取引価格は当事者の属性等による相応の分散が見られる中、多数の取引事例から典型的な市場水準となりうる価 格を見出して比準価格を試算した。土地所有者が節税目的のためにアパート等を建設するケースでは土地取得費の回収 は前提としておらず土地帰属純収益がマイナスとなり収益価格が試算できなかった。比準価格を採用すべきところ、低 位な価格帯の取引が一定割合を占める市場実態を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.5] 100 [119.9] [100.0] 100 37,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年の加須市内の土地・戸建住宅の取引 は分譲を中心に復調しているが、調整区域の 物件が多く、市街地住宅地は弱含みの状況が 継続中。 区画整理済みであるが工業団地に隣接して居 住環境のやや劣る住宅地で、需要者は調整区 域の物件への指向が強く、地価は依然として 弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％