別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 加須 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -2 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 8,650,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市諏訪２丁目２番１５ ｢諏訪２－２－２３｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 加須 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 加須駅北方 850m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 加須市独自の地域活力応援事業の給付状況によると前年度比売上が２０％以上減少した企業は７４３社で全業種 に広がっている。ダイヤ改正で東武線も減便される見込み。地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武線沿線で、旧加須市、旧騎西町、旧大利根町及び旧鷲宮町の圏域の住宅地域。需要者の中心は、前 記圏域内に地縁のある若年層の一次取得者。加須市市街化調整区域内で宅地・戸建住宅の供給が引き続き多く、成約価 格も普通に高い。但し需要の強い地域と弱い地域の差がある。高齢化を背景に市街化区域内では売り圧力が引き続き強 い。中心となる価格帯・前提となる規模は１千万円以下３５～６０坪程度。新築戸建住宅は２５００万円以下。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。現在は市場参加者にとって資金調達環境に余裕があるため 、市況は崩れにくい状況にある。建築工事費上昇のため、土地に帰属する純収益がマイナスになり、収益価格は試算で きなかった。比準価格は４事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い。従って、比準価格を標準とし、また前 年標準地価格からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　加須 -6                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     47,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] まだ新型コロナウイルス感染症の影響下にあ るが、ワクチン接種の進展及び新しい生活様 式の定着に伴い、市況はやや持ち直している 。 直近諏訪地区の取引事例はほとんどなかった 。 南西道路で日照、通風等居住の快適性が優れ ている。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％ -0.2 ％