別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 飯能 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -6 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中田　一   TEL.

鑑定評価額 6,630,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市大字久須美字川端１６１番１３外 ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北西4m市道 水道 飯能 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       252 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画法３４条既存集落に 該当。 街 路 基準方位北　４．０ ｍ　市道 交通 施設 飯能駅北西方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 特に価格形成要因の変動は見られず、人口の減少に伴う需要減少によって地価の低下が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、飯能市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。中心となる需要者の属性は主に地縁 関係者である。近年における市場の需給動向は、市街化調整区域内では行政的な規制が厳しく、流通量は少ない。農家 住宅地域への外部からの土地需要も殆ど見られない。この様な条件下で不動産は地縁者を中心とした限られた市場の中 での取引となることが多く、さらに新型コロナ禍影響もあり市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内の戸建住宅地域にあり売買取引は自用目的が中心である。住宅の賃貸市場が形成されて いないため収益還元法は断念した。したがって、収集した取引事例から求めた推定価格を対象標準地の地域的特性の類 似性等によって比較考量して比準価格を試算し、これに代表標準地の公示価格との均衡を保たせ、前年当該標準地の鑑 定評価額からの推移も勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,200 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [104.3] [100.0] 100 26,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 「景気は、新型コロナウイルス感染症による 厳しい状況が徐々に緩和される中で、このと ころ持ち直しの動きがみられる。」内閣府月 例経済報告 最寄り駅から遠い市街化調整区域である。利 便性も劣り、新型コロナ禍の影響もあり、住 宅価格は下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.4 交通・接近　　　  +9.4 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％