別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 飯能 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中澤　喜一   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市八幡町６２番７ ｢八幡町７－１８｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｓ2 中規模住宅が多い商 業地に近い既成住宅 地域 北3.6m市道 水道、ガス、下水 飯能 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 飯能駅北方 600m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内の既存の住宅地で、特に目立つ地域の変化も見られないため当分の間この状態で推移すると 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ八高線、及び西武池袋線沿線で概ね飯能市及び隣接市の住宅地域である。近隣地域は戸建住宅地域 である。主な需要者は、地縁者等である。駅からも比較的近く市内では比較的需要の高い地域である。土地価格総額で １，５００万円前後、新築戸建３，０００万円前後が需要の中心である。新型コロナの影響はほぼ見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の住宅が中心の地域である。また、近年の建築費の上昇により事業採算性の観点から、収益用共同住 宅の建築を想定することが現実的ではないため、収益還元法の適用を断念した。よって、取引事例に基づく実証的かつ 信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [112.2] [100.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる景気後退からは回復中であ るが、米中の対立、世界的なインフレ傾向に よる影響が懸念される。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動はみられない。 価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の 変動はみられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.8 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％