別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 所沢 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -49 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　宏昭   TEL.

鑑定評価額 23,600,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市上新井４丁目５５番３６ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 地区計画等 (70,100) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ整然とした住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 小手指 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    55 ｍ、南   120 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 小手指駅北東方 750m 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 既存の戸建住宅地域であり、今後もこの住環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武線沿線であり、概ね所沢市およびその周辺市の圏域にある住宅地域である。需要者の中心として、同 一需給圏居住者が多くを占める。近隣地域およびその周辺は最寄駅徒歩圏に所在しており、需給関係は比較的安定して いる。土地は１１０㎡程度の場合であると２，１００～２，６００万円、新築戸建で３，６００～４，１００万円前後 が中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心となっており、周辺エリア内において信頼性ある取引事例が得られた。一 方収益物件については、標準地が主に自用目的の戸建住宅地域に存することから、戸建の賃貸事例が少なく、仮に収益 価格を試算した場合でも収益性が低いために価格決定の指標になり得ない。従って取引事例比較法を単独適用し、代表 標準地との均衡にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    173,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [ 85.8] [100.0] 100 205,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    201,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響について今 後も注視する必要があるが、住宅需要は安定 的に推移している。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％