別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 所沢 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -40 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　平林　誠   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市若狭３丁目２５２９番１８ ②地積 　(㎡) 88   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 空地 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.2m私道 水道、ガス、下水 狭山ヶ丘 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.1 ｍ、奥行　約　　  10.8 ｍ、規模　　        88 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ私道 交通 施設 狭山ヶ丘駅南東方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とする閑静な住宅地域である。近時において地域要因の大きな変動も見受けられず当面は現状の まま推移するものと思料される。地価水準は横ばいの状況にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 西武線沿線の所沢市及びその近接市町村の住宅地域が同一需給圏である。需要者の中心は、市内及びその周辺に居住す る個人である。周辺地域は既存の住宅地域として、旧来より需要は相応に認められている地域といえる。市場での中心 的価格帯は、土地が９０㎡程度の場合であると９００～１，３００万円程度、新築住宅で２，４００～２，８００万円 前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、自用目的での取引が中心となっており、周辺エリア内において多数の信頼性ある取引事例が 得られた。一方収益物件については、標準地が主に自用目的の戸建住宅地域に存することから、戸建の賃貸事例が少な く、仮に収益価格を試算した場合でも収益性が低いために価格決定の指標になり得ない。従って取引事例比較法を単独 適用し、代表標準地との均衡にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    173,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [147.6] [106.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和されつつあるものの、今後の動 向には引き続き注視する必要もある。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +40.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％