別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 所沢 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -39 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　谷村　康志   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市中富南４丁目１８番８ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 航空公園 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    15 ｍ、南    45 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       182 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 閑静な住宅地区。地区計画に より、共同住宅については一 定の建築制限を受ける。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 航空公園駅北東方 3.7km 法令 規制 １中専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からは徒歩圏外であるが、住環境は良好で熟成度の高い住宅地域である。概ね現状維持で推移していくも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武線沿線で、所沢市及び周辺市の住宅地域が圏域である。需要者は自己の居住用として一般住宅を取得 する個人で、特に所沢市内の居住者が中心であるが、他地域からの需要も若干見られる。対象標準地は区画整然と配置 された居住環境良好な地域に存するが、最寄駅から徒歩圏外のエリアであり、新規の宅地供給は少ない。市場の中心価 格帯は、１７０㎡程度の土地で２，０００万円前後、新築戸建住宅は３，２００万円～３，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅の取引が中心となる住宅地域存し、需要者は居住の快適性や利便性等を重視した価格決定行動を 行うのが一般的である。駅から徒歩圏外のバス便で、かつ、地区計画の建築規制等もあることから共同住宅の賃貸経営 が困難である地域と判断し、収益還元法の適用は断念した。よって本件においては、規範性があり市場実態を反映した 比準価格を標準に、代表標準地価格から検討した価格との均衡をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [106.0] 100 [177.3] [101.5] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会経済活動の正常化、景気の持ち直しの動 き及び良好な資金調達環境から、住居系を中 心に不動産市場は堅調である。 既成の成熟した戸建住宅地域であり、特筆す べき地域要因の変化は認められない。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +21.9 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％