別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 所沢 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -29 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　郁未   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 209,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市有楽町７０６番４４ ｢有楽町１１－１５｣ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 航空公園 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    45 ｍ、南    45 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 航空公園駅南東方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした熟成度の高い住宅地域である。今後も大きな地域要因の変動はなく、現状を維持しながら 推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    209,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に西武線沿線の住宅地域で、所沢市及び周辺市域がその圏域である。需要者は同一需給圏内の居住者 が中心であり、圏外からの流入は少ない。最寄駅にほど近く熟成度の高い既成住宅地域となっている。市場で中心とな る価格帯は、土地は２，０００万円程度から２，０００万円台半ばにかけて、新築戸建住宅で３，０００万円台半ばか ら４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い地域であり、需要者の多くは自己の居住利用を目的とした個人であると見られる。持ち家志向が根強く あり、収益用物件として投資目的で取引されることはまれであるため、収益還元法はなじまないものと判断し、適用を 見送った。市場性を反映した比準価格を採用して、代表標準地価格からの検討をも踏まえたうえ、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [106.0] 100 [ 97.8] [103.0] 100 208,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    205,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 況は不安定な状態が続いているが、持ち直し の動きも見られる。 既存の住宅地域であり、特段の地域要因の変 動はないと見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％