別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 所沢 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -25 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　郁未   TEL.

鑑定評価額 35,500,000 円  １㎡当たりの価格 238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市緑町４丁目１７番２ ｢緑町４－１１－２２｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 等が建ち並ぶ閑静な 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新所沢 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    95 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ　市道 交通 施設 新所沢駅西方 700m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境の良好な既存の住宅地域であり、今後も特別な地域要因の変動はなく、現在の状況を維持しつつ推移し ていくものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    238,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武線沿線を主とした所沢市及び周辺市域内の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者 が多くなっており、同一需給圏外からの転入者は少ない。最寄駅から徒歩圏内にある居住環境の良好な住宅地域を形成 しており、需要は安定している。市場の中心となる価格帯は、土地については１５０㎡程度で３０００万円台半ば、新 築戸建住宅については４０００万円台から４０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には戸建住宅が多く、需要者は主として個人であり、自己の住宅利用を目的とした取引が中心となっている。アパ ート等の収益性物件も見られるものの、投資を目的としたものではなく、賃貸借市場は未成熟である。こうした地域の 実情から、収益還元法はなじまないと考えられるため、適用を見送らざるを得なかった。よって、比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [106.0] 100 [ 84.0] [101.5] 100 238,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    234,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 況は不安定な状態が続いているが、持ち直し の動きも見られる。 概ね安定した状況にあり、特別な地域要因の 変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％