別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 所沢 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -15 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　柴田　泰邦   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市中新井１丁目１３１番１外 ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東11m市道 水道、ガス、下水 新所沢 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.8 ｍ、奥行　約　　  12.3 ｍ、規模　　       133 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ １ｍ市道 交通 施設 新所沢駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中新井地区の既存の住宅地域で、比較的整然としている。特段の地域要因の変動はなく、今後も現状程度の住宅 地として推移すると見られる。コロナ禍の続くなか地価はやや強含むも、先行きは不透明感が強い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に西武線沿線で、概ね所沢市及びその周辺市町の住宅地域が圏域。需要者は圏内の居住者が中心。圏外 からの流入は少ない。バス便地域だが住環境は概ね良好な住宅地域を形成。広大な米軍通信基地の北に位置し市街地か ら分断されたイメージ。基地内には東西連絡道路が開通。中新井地区の地価は若干上昇。中心価格帯は土地１３３㎡程 度で１，９００万円前半程度。敷地１３３㎡程度の標準的な建売ならば総額３，１００万円～３，７００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に 規範性が高い事例を重視して求めており精度は高い。収益価格は前提とするファミリータイプの賃料水準に投資採算性 がなく、１低専で経済合理的な想定は困難なため試算を断念した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準 とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [106.0] 100 [138.8] [103.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ蔓延期は自粛、鎮静期は原料の不足高 騰で経済回復も停滞気味。株高と緩い金融等 で地価の一部は上昇。インフレと変異コロナ の不透明感増す。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動は特にないが、米軍通信基地内の東西連絡 道路が令和２年３月末供用開始されている。 価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の 変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.4 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％